나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12880 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층406호 아파트 경매
울산광역시 남구 봉월로 117 수아지오 시티, 4층406호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12880(울산지방법원 경매9계). 감정가 151,000,000원, 최저가 105,700,000원. 매각기일은 2026-09-16입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 12880 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층406호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 봉월로 117 수아지오 시티, 4층406호 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 관할법원 | 울산지방법원 경매9계 (052-216-8269(구내:8269)) |
| 이용제한 | 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), (접함)제2종일반주거지역, (접함)대로3류(폭 25m~30m) |
면적
| 토지면적 | 4.61㎡ (1.39평) |
|---|---|
| 건물면적 | 30.41㎡ (9.20평) |
금액
| 감정가 | 151,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 105,700,000원 (감정가 대비 70%) |
| 입찰보증금 | 10,570,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.08.20 | 151,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.09.16 | 105,700,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: - · 평가일 2025.11.19
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
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- 교통상황
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- 건물의 구조
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- 이용상태
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- 설비내역
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- 토지의 형상 및 이용상태
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- 인접 도로상태등
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- 토지이용계획 및 제한상태
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- 공부와의 차이
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- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
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AI 물건분석
1. 물건기본정보
사건번호: 울산지방법원 2025타경12880 (1)
소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50, 수아지오시티 4층 406호
토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)
건물면적: 30.41㎡ (약 9.19평)
용도: 공동주택 (아파트)
감정가: 151,000,000원
2. 입지조건
위치: 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 봉월로에 접해 있습니다.
교통: 수아지오 시티는 울산 남구 봉월로에 위치하여 교통이 편리합니다. 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 울산시청, 롯데백화점, 현대백화점 등 주요 도심 시설과도 접근성이 좋습니다.
주변 환경: 주변에는 울산 남구청, 병원, 은행, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 신정동 일대는 울산의 주요 상업 및 행정 중심지로, 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기에 용이합니다.
혐오시설: 신정동 1323-50번지 주변 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있습니다.
3. 권리분석
등기부 현황:
소유권이전 관련 신탁등기 말소 이력 있습니다.
을구 1번: 주택임차권 (우해원, 132,000,000원, 2025-09-17 접수) - 말소기준권리보다 선순위이며, 매각 후 인수될 가능성이 있습니다.
갑5: 압류 (울산세무서장, 2025-04-01 접수) - 말소기준권리입니다.
갑6: 강제경매 (우해원, 2025-11-18 접수) - 본 경매 사건입니다.
등기부채권 총액: 132,000,000원.
임차인 현황:
* 임차인: 우해원 (우 )
* 보증금: 132,000,000원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2019-07-23
* 확정일자: 2019-07-23
* 대항력: 있음.
임차인 우해원의 경우, 전입일자와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 132,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (우해원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수합니다.
4. 상권분석
울산 남구 신정동 지역은 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 본 물건은 이러한 상업 지역과 인접해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 직주근접이 가능한 배후 주거지로서의 가치를 지닙니다.
5. 생활정보
주변 편의시설: 울산 남구청, 대형 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 위치하고 있어 생활이 편리합니다.
교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.
6. 잠재적 리스크
선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 우해원의 보증금 132,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실제 인수 금액은 보증금 전액 또는 일부가 될 수 있습니다.
법적 불확실성: 경매 절차 및 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 사전 조사가 필수적입니다.
7. 종합 의견
본 물건은 울산광역시 남구의 중심 지역에 위치한 신축급 도시형 생활주택(아파트)으로, 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.
다만, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있어 입찰 시 해당 리스크를 충분히 고려해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]
부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 임차인 우해원입니다.
8. 투자 포인트
신축급 건물로 깔끔한 상태 유지.
울산 남구의 핵심 지역으로 우수한 생활 인프라 접근성.
상대적으로 낮은 감정가 대비 잠재적 가치 평가 가능.
9. 예상 입찰가
감정가: 151,000,000원
잠재적 인수 보증금: 132,000,000원
본 물건의 예상 입찰가는 감정가에서 잠재적으로 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다. 따라서, 19,000,000원 (151,000,000원 - 132,000,000원)을 하한선으로, 시장 가치와 물건 상태, 그리고 권리 관계를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.