나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32065 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 307동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 '도원네거리' 북동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물)으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 20층 건물 내 제15층 제1507호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 장판지 및 타일붙임 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 35M, 동측으로 폭 약 25M, 남서측으로 폭 약 15M, 서측으로 폭 약 12M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m) (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달서구 도원동 1438번지에 소재한 대곡사계절타운 307동 15층 1507호 아파트입니다.

본건의 사건번호는 대구서부지원 2025타경32065 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 233,000,000원 (2억 3,300만원)입니다.

토지 면적은 38.23㎡ (약 11.57평)이며, 건물 면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 대OOOO으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치한 '도원네거리' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 입지 여건이 무난한 편입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

접한 도로 상황은 남동측 약 35M, 동측 약 25M, 남서측 약 15M, 서측 약 12M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)에 속하며, 다양한 도로 조건과 함께 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 15층에 위치한 제1507호입니다.

외부 마감은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이새시 창호입니다.

이용 상태는 현재 아파트로 사용 중입니다.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상은 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

공부상 현황과의 차이는 없습니다.

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

4. 권리분석

본건의 임차인 현황으로는 장광향 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 전입일자(2016-11-15) 대비 확정일자, 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2011년 10월 10일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권(을8)이며, 권리금액은 132,000,000원입니다.

이후 접수된 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 983,639,651원으로 집계되었습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 현재 등기부상에는 해당 지상권에 대한 구체적인 내용이 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

본건이 속한 대곡사계절타운은 1997년 9월 사용승인되어 약 28년차의 아파트 단지입니다. 총 1208세대로 구성되어 있으며, 주차 대수는 총 841대로 세대당 약 0.7대 수준입니다.

주변에는 다양한 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

최근 매매 거래 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적(84.965㎡, 약 25.70평)을 가진 3층 매물이 2026년 7월 21일 190,000,000원(1억 9천만원)에 거래되었습니다.

다른 면적대의 매물(116.95㎡, 134.92㎡)은 2억 4천만원대에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 전용면적(84.97㎡)은 3층 매물과 유사하므로, 현재 시세를 1억 9천만원 수준으로 파악하는 것이 합리적입니다.

최근 전월세 거래 정보를 보면, 84.965㎡ 면적의 3층 매물이 2026년 6월 20일 보증금 2,000만원, 월세 71만원에 계약되었습니다.

6. 생활정보

아파트 단지명은 대곡사계절타운이며, 1997년 9월 20일에 사용 승인되었습니다.

총 14개 동, 1208세대로 이루어져 있습니다.

주차는 지상 6대, 지하 30대, 합계 841대가 가능합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

본건의 전용면적은 84.97㎡ (약 25.70평)이며, 공급면적은 별도 명확히 기재되지 않았으나, 유사 면적대의 경우 약 128㎡ (약 38.7평) 수준으로 추정됩니다.

7. 잠재적 리스크

건축된 지 약 28년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 또는 향후 재건축/리모델링 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

세대당 평균 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 본건 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본상 명확한 확인이 되지 않아 현장 조사 또는 추가 확인이 필수적입니다.

채무 총액이 매우 높아 채권 다툼의 여지는 없으나, 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

8. 종합 의견

본건 대구광역시 달서구 도원동 대곡사계절타운 307동 15층 1507호는 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성 면에서 무난한 조건을 갖춘 아파트입니다.

20년 이상 경과한 구축 아파트이지만, 권리 관계상 특이사항이 없고 인수되는 임차인 부담이 없어 명도 후 깔끔한 소유권 확보가 가능합니다.

최근 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(84.97㎡)과 유사한 매물의 거래가가 1억 9천만원대에 형성되어 있는 반면, 감정가는 2억 3,300만원으로 시세보다 높은 편입니다.

따라서 경매 진행 시 유찰 가능성이 있으며, 유찰 시 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

가치 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 높아, 유찰 시 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있습니다.

우수한 입지: 도원네거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

권리상 안전성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 매우 안전합니다.

안정적인 주거 단지: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

최근 실거래가 (84.965㎡): 190,000,000원 (1억 9천만원)

인수 보증금: 0원

현재 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 1회 유찰 시 최저 입찰가 163,100,000원부터 시작될 것으로 예상됩니다.

안정적인 시세 차익을 고려한다면, 최근 실거래가인 1억 9천만원을 상회하지 않는 선에서 입찰가를 고려하는 것이 좋습니다.

본건은 권리상 인수 부담이 없고, 시세 대비 저평가될 가능성이 있는 물건이므로, 경쟁 상황과 유찰 횟수 등을 고려하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 현장 조사 및 추가 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.