나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10797 [1] 경상북도 경주시 외동읍 방어리 297 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 방어리 소재 "방어리마을회관" 남서측 부근에 위치하며, 부근 일대는 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지, 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 폭 약 2미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)소재하니 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상 기타: 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 목조 세와지붕 단층건으로서, 외 벽: 벽돌 쌓기 등 내 벽: 벽지 등 바 닥: 장판지 등 창 호: 샷시 창호 등

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 건물 일부가 인접 타인 소유 토지를 점유하고 있으므로 권리관계는 매수인이 확인할 필요가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10797 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 방어리 297

종별: 단독주택

감정평가액: 50,055,525원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사태성사

토지면적: 224.79㎡ (약 68.0평)

건물면적: 24.00㎡ (약 7.3평)

제시외 건물 면적: 83.25㎡ (약 25.2평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 외동읍 방어리 소재 "방어리마을회관" 남서측 부근에 위치하며, 부근 일대는 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통임. [cite: Provided information]

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. [cite: Provided information]

인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 폭 약 2미터 정도의 도로와 접함. [cite: Provided information]

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. [cite: Provided information]

이용상태: 부정형 평지, 단독주택으로 이용중임. [cite: Provided information]

1.2. 권리분석

등기부현황:

토지: 1949년 최초 소유권 이전(임재곤) -> 2020년 이상술 소유권 이전 -> 2022년 이정희 소유권 이전. 2022년 11월 18일 세무서 압류(말소기준권리) -> 2025년 11월 17일 주식회사태성사 강제경매 개시. [cite: Provided information]

건물: 2020년 이상술 소유권 보존 -> 2022년 이정희 소유권 이전. 2025년 11월 17일 주식회사태성사 강제경매 개시. [cite: Provided information]

말소기준권리: 2022년 11월 18일자 압류 (세무2과-1 0022) [cite: Provided information]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요가 있으나 등기부상 나타나지 않으며, 매수인이 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. [cite: Provided information]

인수되는 보증금: 0원. [cite: Provided information]

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-01-12

확정일자: 2025-06-27

대항력: 있음. [cite: Provided information]

임차인 이 은 전입일자 2023-01-12 기준으로 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 현재까지의 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 경상북도 경주시 외동읍 방어리는 주로 농가주택과 농경지가 혼재된 지역입니다 [cite: Provided information]. 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 판단됩니다 [cite: Provided information]. 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의는 마을 자체 또는 인근 지역 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. 경주 외동읍 일대의 단독주택은 토지 면적 200~250㎡ 기준으로 약 4천만원에서 6천만원 사이에서 거래되는 경향을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "방어리마을회관"이 인근에 위치하여 기본적인 편의 시설 접근이 가능합니다 [cite: Provided information]. 방어리 마을회관 인근에는 소규모 편의점과 식당이 있으며, 차량으로 10분 거리에 외동읍 중심 상업지구가 있어 마트, 병원 등 주요 편의시설 이용이 가능합니다. 초등학교는 방어초등학교가 있으며, 차량으로 5분 거리에 위치합니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다 [cite: Provided information]. 7번국도 인접성 및 남경주IC 접근성을 고려할 때 울산 및 경주 시내로의 이동은 비교적 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 공부상 면적 외에 83.25㎡ (약 25.2평)의 제시외 건물이 존재하며, 이 중 일부가 인접 타인 소유 토지를 점유하고 있어 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 매수인은 이 부분에 대한 정확한 권리관계를 반드시 확인하고 매수해야 합니다 [cite: Provided information].

대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 20,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있어 배당으로 전부 변제받을 것으로 예상되나, 배당표 확인 및 전문가 상담이 권장됩니다 [cite: Provided information].

건축물 노후: 건물 사용승인일이 1863년으로 표기되어 있어, 실제 건축 연도가 매우 오래되었거나 최초 등록 시점일 수 있습니다. 단층 목조 세와지붕 단독주택으로, 현재 이용 상태 및 건물 내구성에 대한 점검이 필요합니다 [cite: Provided information].

인접 토지 점유: 제시외 건물이 인접 토지를 점유하는 문제는 소유권 분쟁이나 명도 관련 문제를 야기할 수 있는 중요한 리스크입니다 [cite: Provided information].

지역 개발 및 환경: 경주시 외동읍은 과거 무분별한 개발로 인한 자연 경관 훼손 및 식수원 오염 문제가 제기된 바 있으나, 최근에는 폐기물 처리 시설을 친환경 에너지 생산 거점 및 관광 단지로 개발하는 등 긍정적인 변화도 추진되고 있습니다. 또한, 지역 주민들은 산업 폐기물 소각장 건설에 대해 반대하는 움직임을 보이기도 했습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 5천만원 수준입니다. 토지 면적 약 68평, 건물 면적 약 7.3평에 상당한 면적의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리 분석상 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 주요 리스크로는 제시외 건물이 인접 토지를 점유하는 문제, 건물 자체의 노후 가능성, 그리고 농촌 지역이라는 점 등이 있습니다. 주변 환경은 농가주택과 농경지가 주를 이루는 농촌 지역으로, 기본적인 편의 시설은 인근 읍면 소재지 이용이 필요합니다. 따라서, 본 물건은 권리관계 및 제시외 건물 관련 사항을 명확히 확인하고, 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

일괄매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도의 명도 및 철거 협상이 간소화될 수 있습니다 [cite: Provided information].

토지 활용 가능성: 약 68평의 토지 면적은 향후 증축이나 재건축 등을 통해 활용 가능성을 높일 수 있습니다. (단, 자연녹지지역, 자연취락지구 등의 용도 지역 제한은 고려해야 합니다.) [cite: Provided information]

주변 시세 대비: 해당 지역의 단독주택 시세가 4천만원에서 6천만원 수준으로 거래되는 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 잠재적 투자 가치를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 50,055,525원

주변 시세: 경주시 외동읍 방어리 일대의 단독주택은 토지 면적 200~250㎡ 기준으로 약 4천만원에서 6천만원 사이에서 거래되는 경향을 보이며, 2023년 기준 평균 매매가는 4천 8백만원 수준입니다.

리스크 요인: 제시외 건물 관련 법적 분쟁 소지 (인접 토지 점유), 건물 노후 가능성, 농촌 지역 특성으로 인한 환금성 제약 등이 존재합니다.

대항력 있는 임차인: 인수 보증금 0원으로 예상되나, 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있어 최종 확인이 필요합니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건의 감정가는 50,055,525원입니다. 제시외 건물이 인접 토지를 점유하는 법적 리스크, 건물 노후 가능성, 그리고 농촌 지역이라는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 현재 유사 부동산의 거래 가격대를 감안할 때, 약 40,000,000원에서 45,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시세 및 현장 조사를 통해 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.