나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9750 [1] 대구광역시 수성구 신매동 46 사월화성파크드림 204동 18층 1807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 '사월초등학교' 북측 인근에 위치하는 '사월화성 파크드림 204동 18층 1807호(전용면적: 84.9999㎡, 계단식)' 단위세대로서, 부근은 아파 트단지, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도2호선역 등이 소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여 건을 감안한 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상18층건(204동, 사용승인일자: 06.03.23) 중 18층 1807호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트("건축물현황도"상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 자체 등고평탄한 사다리형유사 토지로서, 건 (아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 35M, 북측으로 왕복3차선, 남측으로 왕복2차선 포장도로와 각 각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건물구조변 경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 입지조건

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1.1. 1.위치 및 주위환경

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* 본건은 대구광역시 수성구 신매동 46번지, 사월화성파크드림 204동 18층 1807호에 소재합니다.

* 본건은 '사월초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

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1.1. 2.교통상황

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* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 대구 도시철도 2호선 역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 간선도로와의 접근성이 양호합니다.

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1.1. 3.인접 도로상태

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* 본건 단지는 동측으로 폭 약 35M, 북측으로 왕복 3차선, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

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1.2. 권리분석

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1.2. 1.말소기준권리

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* 말소기준권리는 2022년 2월 10일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

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1.2. 2.등기부 요약

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* 본건과 관련된 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2, 갑3) 등기 후, 근저당권(을9, 을10, 을11), 가압류(갑4), 임의경매(갑5) 등이 등기되었습니다.

* 말소기준권리(을9)보다 후순위로 등기된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

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1.2. 3.임차인 현황

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* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인의 정확한 보증금 및 월세 등 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계 미상으로 인해, 인수되는 보증금은 없으나 실제 거주하는 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

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1.3. 1.주변 상업시설

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* 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

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1.3. 2.지역적 특성

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* 본건이 소재한 대구광역시 수성구는 교육열이 높고 주거 선호도가 꾸준히 높은 지역입니다.

* 사월초등학교, 지하철 2호선 인접 등 생활 편의성이 높습니다.

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1.4. 생활정보

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1.4. 1.단지 규모 및 구성

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* 아파트명: 사월화성파크드림 2단지

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 297세대

* 최고층: 18층 (본건 18층)

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1.4. 2.건축 정보

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* 사용승인일: 2006년 3월 23일 (준공 20년차)

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

* 건물면적 (전용면적): 85.00 ㎡ (약 25.71평)

* 토지면적 (대지권): 29.29 ㎡ (약 8.86평)

* 본건은 전유부상 18층 1807호이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 욕실 2개 등으로 이용중인 것으로 파악됩니다.

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1.4. 3.주차 정보

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* 단지 내 총 주차대수는 221대입니다. (지상 6대, 지하 10대, 지하 기계식 221대 - 제공된 정보에 일부 상이함이 있어 총 주차대수 221대로 기재)

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1.4. 4.기타 단지 정보

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* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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1.5. 1.임차인 관련

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* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 보증금 반환 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 등을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

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1.5. 2.물건 내부 상태

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* 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 마감 상태 등을 외부 관찰 및 탐문에 의거 개략적으로 평가하였습니다.

* 내부 하자에 대한 구체적인 확인이 불가하므로, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

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1.5. 3.토지이용계획

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* 본건 토지이용계획에는 '도시관리계획 입안중'으로 명시되어 있어, 향후 지역 계획 변경에 따른 영향 가능성이 있습니다.

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1.5. 4.혐오시설 유무

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* 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본 건 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 쾌적한 생활 환경이 유지되고 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 대구 수성구의 인기 주거 지역에 위치하며, 초등학교와 지하철역이 인접하여 입지 조건이 우수합니다.

* 아파트 단지로서 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 건물의 구조 및 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

* 다만, 임차인 현황 미상 및 내부 상태 미확인은 주의해야 할 부분입니다.

* 2006년 준공된 아파트로, 연식에 따른 감가상각은 고려해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 대구 수성구의 높은 주거 선호도 및 학군 이점.

* 지하철역 및 초등학교가 인접하여 실거주 가치가 높음.

* 일반 매매 시세 대비 경매를 통한 저가 매수 기회.

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1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 전용면적 84.9999㎡ (약 25.71평)의 아파트 실거래가는 2026년 6월 44,600만원 (5층), 2026년 7월 43,200만원 (5층)에 형성되어 있습니다.

* 본건은 18층으로, 최근 거래된 5층 매물보다 층수가 높아 시세 상승 요인이 있습니다.

* 감정가는 463,000,000원 (46300만원)으로, 최근 5층 매물 실거래가보다는 높게 책정되었습니다.

* 18층이라는 고층임을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이상으로 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 본 물건의 시세 및 감정가, 고층 프리미엄을 종합적으로 판단할 때, 45,500만원 ~ 47,500만원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 임차인 현황 미상 등 추가 확인이 필요한 사항에 따라 입찰가격을 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.