나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10805 [1] 경상북도 경주시 성건동 646-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 소재 '성건동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(2020-12-28)(20m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-10-31)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트 벽돌조 스라브지붕 2층 건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지붙임, 일부 타일붙임 마감 등 바닥 : 장판지 깔기, 일부 타일깔기 마감 등 창호 : 샤시조 창호입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경10805 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 성건동 646-9 (신 주소: 경상북도 경주시 북문로47번길 18-1)

용도: 단독주택

감정가: 272,189,020원

토지면적: 173.10㎡ (약 52.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 128.77㎡ (약 38.95평)

건물 제시외면적: 40.30㎡ (약 12.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.3. 건물 상세 정보

건축물대장 상 주요 정보:

주요구조: 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조, 슬라브지붕

층수: 지상 2층

사용승인일: 1981년 12월 10일

건축면적: 79.12㎡

연면적: 128.77㎡

주용도: 단독주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 경주시 성건동 소재 '성건동행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

물건지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 세장형의 형태이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 아래와 같은 용도지역 및 지구, 구역에 해당합니다.

- 제2종일반주거지역

- 고도지구(2020-12-28)(20m 이하)

- 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

- 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))

- 역사문화환경보존지역(2024-10-31)

특히, 고도지구 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 04월 10일 접수된 신경주새마을금고 근저당권 (을3)입니다.

경매 신청 채권자는 박은혜 (채권액 30,000,000원, 근저당)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리:

- 신경주새마을금고 근저당 (을3)

- 박은혜 근저당 (을13)

- 박은혜 임의경매 (갑5)

- 농협은행 가압류 (갑6)

- 한화생명보험 가압류 (갑7, 갑8)

- 에스비아이저축은행 가압류 (갑8, 갑9)

등기부상 채권 총액(토지): 207,021,640원

등기부상 채권 총액(건물): 236,465,051원

(참고: 위 채권액 총계는 실제 인수되는 금액과 무관하며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸됩니다.)

3.2. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

임대관계가 미상이며 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 현장 조사 시 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 물건명세서 특이사항

- 작성일: 2026년 06월 25일

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시되어 있으나, 상세 내역은 확인 필요)

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

4. 상권분석

성건동 지역은 경주 시내의 생활권 내에 위치하며, 행정복지센터, 근린생활시설 등이 인접해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 본 물건은 단독주택 밀집 지역에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권과 연계되어 있습니다.

5. 생활정보

- 편의시설: 성건동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다. 지역 내 상가 시설 이용이 가능합니다.

- 교육시설: 주변에 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로 보입니다.

- 문화시설: 경주 지역의 특성상 역사 문화 유적과의 접근성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 제시외 건물: 건물 면적 외 40.30㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안(철거, 양성화 등)을 신중히 검토해야 합니다.

- 건물 노후도: 1981년 준공된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 보강 필요성이 있을 수 있습니다.

- 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역 및 고도지구 등으로 지정되어 있어 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

- 임대차 미확인: 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 실제 거주자 파악 및 명도 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 성건동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 물건입니다.

주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리분석 상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 제시외 건물 존재 및 건물의 노후화, 토지 이용 제한 사항 등은 신중한 검토가 필요합니다.

특히, 역사문화환경보존지역 및 고도지구 지정은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

- 지역 입지: 경주 시내 생활권 내의 단독주택 부지로, 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 별도 취득으로 인한 복잡성을 줄일 수 있습니다. (단, 제시외 건물은 별도 확인 필요)

- 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획이나 주변 시세 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 단독주택 매물의 시세 정보를 직접적으로 확보하기는 어렵습니다.

주어진 JSON 데이터는 다세대, 연립 주택으로, 본 건 단독주택과는 특성이 다릅니다.

- 명문레이크빌(2006년식, 55.97㎡): 2026년 4월 6,500만원

- 우보황금빌라B동(2001년식, 33.58㎡): 2026년 4월 3,200만원

- 북부상가(다,라)동(1988년식, 45.01㎡): 2026년 4월 4,000만원

이러한 정보는 참고용으로만 활용 가능하며, 단독주택의 경우 토지 가치와 건물의 상태, 건축 연도, 제시외 건물 유무 등이 시세에 큰 영향을 미칩니다.

본 건의 감정가는 272,189,020원입니다.

건물의 노후도(1981년 준공), 제시외 건물(40.30㎡) 포함, 토지 이용 제한(역사문화환경보존지역, 고도지구) 등을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세기준 예상 입찰가 범위:

감정가의 약 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

- 최소 예상 입찰가 (70%): 약 190,500,000원

- 최대 예상 입찰가 (80%): 약 217,800,000원

이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

10. 주변 시설 검토 (혐오시설 포함)

주변 지역 조사 결과, 경주시 성건동 646-9번지 일대는 주로 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. '성건동행정복지센터'가 인근에 위치하며, 일반적인 주거 지역에서 발견되는 편의시설들이 분포하고 있습니다.

현재까지 공개된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 사업장 운영에 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 역사문화환경보존지역 및 고도지구 등의 용도 제한은 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.