나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34984 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 113-32 일진주택 나동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2006.12.11) 외벽 : 몰탈위 드라이비트 및 석재 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 절대보호구역 (행복한유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

사건번호: 부천지원 2025타경34984 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 113-32 일진주택 나동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

건축년도: 2006년 (사용승인일 2006.12.11)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

3. 면적 정보

토지면적: 50.52㎡ (약 15.3평)

건물면적: 78.50㎡ (약 23.7평)

토지지분: 50.52㎡

건물지분: 78.5㎡

2. 입지조건

1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난한 편입니다.

2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담 없음)

2. 권리분석 요약

말소기준권리: 갑12번 압류 (경주시, 2021-03-11)

채권총액: 209,834,973원

3. 임차인 현황

*: 주택도시보증공사(HUG)

보증금: 182,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-02

확정일자: 2020-09-08

배당신고일자: 2023-04-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출됨.

4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 없음)

4. 상권분석

1. 주변 상권

본건 소재지는 동류형의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

2. 편의시설 및 혐오시설

인근에 도당초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

1. 교통

인근 버스 노선을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 접근성 또한 양호합니다.

2. 교육

도당초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 수준입니다.

3. 편의시설

일반적인 공동주택 지역에서 이용 가능한 근린생활시설이 주변에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 토지거래허가구역

해당 물건은 토지거래허가구역 내에 위치하며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 명시되어 있습니다. 취득 후 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 하므로, 관련 절차를 사전에 확인해야 합니다. (현재 허가 기간 만료 예정)

2. HUG 인수조건 변경

HUG 관련 인수조건 변경 사항이 있으므로, 계약 및 잔금 납부 시 HUG의 최신 지침을 정확히 확인하고 진행해야 합니다.

3. 임차인 관련

비록 대항력은 없으나, 임차인(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서 제출 여부를 등기부등본 및 현장 조사를 통해 최종적으로 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 인수 조건 변경 사항은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 건물은 2006년에 사용 승인되었으며, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

1. 실수요자 접근성

다세대주택으로서 실수요자의 관심이 높을 수 있으며, 명확한 권리 관계로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

2. 교육 환경

인근 도당초등학교 위치로 인해 자녀가 있는 가구의 선호도가 있을 수 있습니다.

3. 권리 관계 명확성

주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수할 권리가 없어 투자 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 3월 도당동 일대 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 35.04㎡: 80,000,000원 (약 2,283,162원/㎡)

- 39.24㎡: 90,000,000원 (약 2,293,578원/㎡)

- 56.62㎡: 124,000,000원 (약 2,189,000원/㎡)

이를 바탕으로 산정한 평균 거래 단가는 약 2,255,000원/㎡ 입니다.

본건 건물면적 78.50㎡에 적용 시, 예상 시장가치는 약 177,000,000원 수준으로 산출됩니다.

본건 감정가는 228,000,000원으로, 산출된 예상 시장가치보다 높게 책정되었습니다.

2. 예상 입찰가 제안

감정가와 최근 시장 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. HUG 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시장가치 수준 또는 그 이하로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려하면 159,600,000원 ~ 182,400,000원의 범위가 됩니다.

시장가치 추정액(약 1억 7,700만원)을 고려하여, 보수적인 접근과 함께 낙찰 가능성을 높이기 위한 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.