나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1240 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1338-154 연호빌라트 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 '대덕맨션2차아파트' 북측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 단독 및 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 형성되어있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 용이하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건중 3층 301호로서 -외벽: 몰탈위 페인트 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감 -창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

'연호빌라트' 3층 301호 다세대주택임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지대와 대체로 평탄하며 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

동측, 서측 및 남측으로 폭약 2-4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024-09-04)(경북여자상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(경일여자중.고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구( 2003-08-07)<도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1240 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 황OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1338-154 연호빌라트 3층301호 (새주소: 대구광역시 남구 효서4길 41)

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

건물면적: 38.14㎡ (약 11.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 64,000,000원

1.4. 특이사항

특이사항: 주거환경개선지구

특수물건정보: 주거환경개선지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치하며, 인근에 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주택지대를 형성하고 있습니다. '대덕맨션2차아파트' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건 인근으로는 대구광역시 남구의 주요 도로들이 있어 대중교통 이용도 편리한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북여자상업고등학교, 경일여자중.고등학교)으로 지정되어 있으며, 주거환경개선지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(김군영, 2009-04-08)가 있으며, 말소기준권리인 근저당권(황상택, 2022-09-07, 65,000,000원) 외 다수의 근저당 및 임의경매, 압류가 등기되어 있으나, 해당 물건은 임의경매로 진행되어 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 말소기준권리

을5 근저당권 (황상택, 2022-09-07, 65,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 봉덕동은 전통적으로 주거 지역의 성격이 강하며, 최근 재건축 및 정비사업을 통해 신주거타운으로 변화하고 있는 지역입니다. 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 지역 내 주거 환경 개선 노력이 진행 중입니다.

4.2. 주변 편의시설

본건 인근 지역은 주택 밀집 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능한 환경입니다. 구체적인 대형 마트나 백화점 등의 정보는 추가 확인이 필요하나, 봉덕동 및 주변 지역에는 주민 편의를 위한 상업 시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 교육시설

본건 인근에는 경북여자상업고등학교, 경일여자중.고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 대구 남구청에서 제공하는 관내 각급 학교 현황에 따르면, 주변으로 남대구초등학교, 대구남덕초등학교, 대구대덕초등학교, 대구대명초등학교, 대구대봉초등학교, 대구봉덕초등학교, 대구영선초등학교, 대구효명초등학교 등 다수의 초등학교와 경상중학교, 경혜여자중학교 등 중학교가 분포하고 있습니다.

4.4. 주변 공공시설

대구 남구청 및 관련 행정기관, 병원, 공원 등 기본적인 공공시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 특히, 캠프워커 부지 반환과 함께 대구도서관, 대구평화공원 등이 조성될 예정으로, 지역의 문화 및 휴식 공간이 확충될 전망입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한

본 물건은 '주거환경개선지구'에 포함되어 있어, 향후 도시계획 및 개발 사업 진행 시 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등 용도지역 및 제한 사항을 따릅니다. 주거환경개선지구는 관련 법규에 따라 토지 등의 사업시행자에게 무상 양여되거나 평가액의 80%로 매각될 수 있습니다.

5.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 도로 폭: 남측, 동측, 서측으로 폭 약 2-4미터의 도로와 접해 있어, 차량 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 대구 봉덕동은 전통적인 주거 지역으로, 최근 정비 사업을 통해 지속적인 주거 환경 개선이 이루어지고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 도심공공주택복합사업 등 정부 주도 도시 개발 사업 후보지로 선정된 이력이 있어, 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 재개발 또는 신규 주택 공급 사업 추진 시 수혜를 받을 수 있습니다.

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 비교적 넓은 건물 면적을 보유하고 있어, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동의 주거환경개선지구 내에 위치한 다세대주택입니다. 주변 주택가 형성 및 교육 시설 접근성이 양호하며, 지역 내 개발 잠재력이 있는 지역입니다. 다만, 임대차 관계 미상, 좁은 도로 폭 등은 사전에 면밀히 확인해야 할 사항입니다. 주거환경개선지구라는 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 개발 가능성을 시사합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 다세대주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

* 43.93㎡, 1994년식, 1층 주택이 2026년 7월 62,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 38.14㎡(약 11.54평)로, 감정가는 64,000,000원입니다. 이는 3.3058㎡당 약 167만원 수준입니다.

* 위 거래 사례(43.93㎡, 62,000,000원)는 3.3058㎡당 약 141만원 수준이었습니다.

감정가(64,000,000원)는 유사 면적의 최근 거래 사례(62,000,000원)보다 다소 높게 책정되었으나, 층수 및 기타 요인을 감안한 것으로 보입니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 향후 개발 가능성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로는 감정가의 80% 수준인 약 51,200,000원부터, 적극적으로는 감정가 수준인 64,000,000원 내외, 또는 경쟁 상황에 따라 그 이상까지도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 1차 경매 시 예상 입찰가는 감정가인 64,000,000원을 중심으로, 시장 상황과 본 물건의 실제 가치를 종합적으로 판단하여 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.