나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58883 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1113-5 로얄팰리스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 802호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임. (사용승인일 : 2017-09-15)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임. ※ 후첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(업무시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 각각 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58883 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1113-5 로얄팰리스 8층802호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 면적:

* 토지 면적: 10.45㎡ (약 3.16평)

* 건물 면적: 50.57㎡ (약 15.29평)

* 전용 면적: 45.59㎡ (약 13.79평)

* 감정가: 181,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축년도: 2017년 9월 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동 행정복지센터' 북측 인근에 위치.

* 주위 환경: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건은 남측 및 서측으로 각각 대로 및 중로에 접해 있어 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속하며, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 10월 24일 우리은행 근저당권 (174,000,000원)

* 본 경매 개시 결정: 2025년 11월 18일 에이치에프더블유오이유동화전문 (151,229,888원)

* 권리 인수 여부:

* 말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정된 근저당, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요:'로 표기되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. 지상권이 존재하는 경우, 매수인에게 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* (주의사항) 임차인 정보가 명확히 파악되지 않고, 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 로얄팰리스 오피스텔은 2017년 준공되었으며, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월 6일, 7층, 45.59㎡ (약 13.79평): 160,000,000원

* 2025년 12월 27일, 6층, 45.59㎡ (약 13.79평): 178,000,000원

* 2026년 5월 2일, 6층, 45.59㎡ (약 13.79평): 144,000,000원

* 분석: 최근 거래가는 1억 4천 4백만원에서 1억 7천 8백만원 사이에 분포하고 있습니다. 본 건의 감정가는 1억 8천 1백만원으로, 최근 실거래가 상위권과 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 2026년 5월 거래된 1억 4천 4백만원의 경우, 동일한 6층 거래임을 고려할 때 시장 변동성 및 개별 물건 상태에 따른 가격 차이를 인지해야 합니다. 3.3㎡당 시세는 약 1,044만원에서 1,291만원 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 금곡동 행정복지센터와 인접하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* (주변 시설) 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차적 특수성이 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 인수되는 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 주의가 요구됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성이 제기되었으므로, 이에 대한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 시장 변동성: 최근 실거래가 범위가 넓게 나타나고 있으며, 특히 2026년 5월 거래가는 감정가 대비 낮은 편이므로 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 로얄팰리스 오피스텔로, 비교적 신축(2017년 준공)에 속하며 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 확인이 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점과 임대관계 미상인 점은 명도 및 권리 분석 시 주요 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사를 통해 위험 요소를 제거하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 행정복지센터 인근에 위치하며, 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 배후 수요가 기대됩니다.

* 편리한 교통: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 건물 노후도가 적어 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가 범위를 고려할 때, 시장 상황 및 권리 관계 명확화 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 181,000,000원

* 최근 실거래가 범위 (전용 45.59㎡ 기준): 144,000,000원 ~ 178,000,000원

* 3.3㎡당 시세: 약 1,044만원 ~ 1,291만원

* 분석: 본 건의 전용면적(약 13.79평) 기준, 최근 실거래가는 1억 4천 4백만원에서 1억 7천 8백만원 사이입니다. 감정가는 1억 8천 1백만원으로, 최근 최고가 거래와 유사하나, 최저가 거래와는 약 3천 7백만원의 차이가 있습니다. 유동화 물건, 임대관계 미상, 소멸되지 않는 권리 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 잠정 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

* 입찰가는 최근 최저가 거래 수준인 1억 4천만원 초반부터 시작하여, 시장 상황 및 리스크 해소 정도에 따라 1억 6천만원 내외까지 고려해볼 수 있습니다. 감정가보다는 실거래가를 기준으로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 위험 요소를 철저히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.