나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35002 [1] 경기도 김포시 사우동 247-5 미래스타빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 동측 인근의 미래스타빌 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2020. 11월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 공동주택 건물 내의 3층 302호로서, 외벽:콘크리트 위 타일붙임 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한 해발112.86m~371.43m미만), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교), 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구), 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 하수처리구역(사우처리분구), 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35002 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 247-5 미래스타빌 3층 302호

건물용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2020년 11월 24일

토지면적: 27.42㎡ (약 8.3평)

건물면적: 45.75㎡ (약 13.8평)

1.2. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

258,000,000원 (25,800만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 "김포여자중학교" 동측 인근의 미래스타빌 단지 내에 위치합니다. 주변 지역은 유사한 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

각종 차량의 접근이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접도로 상태

본건은 서북측으로 폭 8m~10m의 국지도로인 소로2류와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 13일 강서세무서장의 압류(체납징세)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본상 을구 3번 주택임차권(주택도시보증공사, 이준석)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강영훈

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-12-19

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이준석)

보증금: 265,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-07-30

확정일자: 2021-07-12

배당신고일자: 2023-07-12

비고: 대항력 없음

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약상 소유권보존(양옥현, 2020.12.02), 소유권이전(고완석, 2021.07.30), 압류(강서세무서장, 2022.09.13 - 말소기준권리), 주택임차권(이준석, 265,000,000원, 2023.07.12 - 말소), 가압류(주택도시보증공사, 788,000,000원, 2023.01.03 - 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 265,000,000원, 2025.11.14 - 말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 1,053,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세

본건은 2020년 11월 사용승인된 비교적 신축 건물(45.75㎡)입니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 유사 면적(45.32㎡)의 다세대주택이 2026년 6월 16일에 12,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 거래의 단위면적당 가격은 약 273.6만원/㎡입니다.

본건의 면적(45.75㎡)에 적용 시, 현 시세는 약 12,517만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 25,800만원 대비 실거래가 수준이 현저히 낮은 점은 주목할 필요가 있습니다.

4.2. 주변 편의/혐오시설

본건 주변에는 김포여자중학교, 김포고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학군이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설 및 공원 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 주변 지역의 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 3층 302호로서, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 콘크리트 위 타일붙임, 내벽은 몰탈 위 벽지 마감이며, 창호는 샷시창호입니다.

5.2. 건물 설비 내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포여자중학교, 김포고등학교), 재정비촉진지구(김포), 성장관리권역, 하수처리구역(사우처리분구), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등의 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

모든 등기된 권리가 말소될 예정이므로 권리상 인수 위험은 없습니다. 다만, 채권 최고액이 10억원을 초과하여 1차 경매에서 유찰될 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

2020년 신축 건물로 비교적 노후도가 낮아 건물 자체의 하자에 대한 위험은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건이 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 기대감도 있으나, 개발 과정에서의 소음, 분진 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다. 또한, 다양한 도시계획 제한사항들이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년)인 다세대주택으로, 김포시 사우동의 주거 밀집 지역에 위치합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 발전 가능성도 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로 권리 분석상 부담은 없습니다. 다만, 감정가(25,800만원) 대비 최근 실거래가(유사 면적 12,400만원)가 현저히 낮아 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다. HUG가 채권자로 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 채권 회수에 대한 의지가 강한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 김포시 사우동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 모든 인수되는 권리(임차권 등)가 소멸되므로 권리 관계가 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 유사 면적(45.32㎡) 최근 거래가는 12,400만원이며, 단위 면적당 가격은 약 273.6만원/㎡입니다. 이를 본건 면적(45.75㎡)에 적용 시, 시장 가격은 약 12,517만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 2020년 신축이라는 점을 감안하면, 최근 실거래가보다는 다소 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 또한, 감정가(25,800만원)와 시장가 시세 간의 격차가 크게 발생하고 있어, 입찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

시장 시세를 기준으로 볼 때, 본건의 적정 입찰가는 14,000만원에서 16,000만원 범위로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 재조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.