나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72665 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 425 신일해피트리아파트 103동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아 파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 15층건 내 2층 204호로서, (사용승인일자: 2004.11.09), 외 벽: 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽: 벽지도배, 타일붙임 등 바 닥: 장판지깔기, 타일붙임 등 창 호: 하이새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)로 이 용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 화재탐지 및 경보기설비, 옥내소화전설비, 승강기설 비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 서하향 완경사의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1,2,4)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31), 배출시설설 치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025- 08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))입니다. 본건 기호(3)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31), 상대보호구역( 2012-11-29)(어람중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 상대보호구역(어람초등학교(구 리남양주교육지원청에 문의바람)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외 국인 등/용도:주택))))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니 경매진행시 참고바랍 니다. 2) 기타 본건 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면 등에 의거 확인하였으니 경매진행 시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72665 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 425 신일해피트리아파트 103동 2층204호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2.2. 부동산 현황

아파트명: 신일해피트리아파트 (1차)

건축물 현황: 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 15층 건물 내 2층 204호

사용승인일: 2004년 11월 09일

건물 구조: 외벽-몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽-벽지도배, 타일붙임 등, 바닥-장판지깔기, 타일붙임 등, 창호-하이새시창호

이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2, 발코니 등)

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보기, 옥내소화전, 승강기, 난방, 도시가스 설비

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 266,000,000원

토지 면적: 55.51㎡ (약 16.8평)

토지 지분: 55.506㎡

건물 면적: 84.84㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.841㎡

전용 면적: 84.84㎡ (약 25.7평)

2.4. 기타 특이사항

본건은 유동화 물건임.

3. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 남측 인근에 위치함.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능함.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

대중교통 사정은 보통 수준임.

4. 권리분석

2.

2.1. 권리 설정 현황

등기부 요약 상 국민은행 근저당(2017.10.11 접수)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

또한, 말소 대상인 국민은행 근저당 137,100,000원과 오케이저축은행 근저당 180,000,000원, 유아이제사십일차유동화전문 임의경매 120,229,330원 등기 내역이 확인됨.

등기부채권 총액은 317,100,000원임.

2.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2017.10.11 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 국민은행 근저당, 오케이저축은행 근저당, 임의경매 등 (말소기준권리보다 후순위이거나 말소 촉탁된 권리들)

2.3. 인수 또는 소멸 여부

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 판단됨.

별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정된 내역은 없음.

2.4. 임차인 현황 (주의사항 포함)

인수 보증금 합계: 0원

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 임대차 관계 조사가 원활하게 이루어지지 못하였으므로, 경매 진행 시 관련 내용을 추가로 확인하시기 바람.

금액이 미상인 임차인이 있더라도 주의가 필요함.

5. 생활환경 및 주변시설

2.

2.1. 건물 상태 및 설비

본건은 2004년에 사용 승인된 철근콘크리트 벽식 구조의 아파트이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 등을 갖추고 있음.

내부 마감 상태는 일반적인 아파트 수준으로 판단됨.

2.2. 단지 정보

아파트명: 신일해피트리아파트 (1차)

총 세대수: 476세대

총 동수: 5개동

최고 층수: 15층

총 주차 대수: 141대 (지상 12대, 지하 16대, 기계식 141대 - 정보 일부 상이, 총합계 141대 기재)

2.3. 주변 편의시설 및 교육시설

교육시설: '어람초등학교' 남측 인근에 위치하며, '어람중학교' 관련 정보도 확인됨.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 가능함.

2.4. 잠재적 혐오시설 여부

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

다만, 최종 확인을 위해 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 살펴보시는 것을 권장함.

6. 잠재적 리스크

2.

2.1. 법적 제한사항

토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 지정 기간은 2025년 8월 26일까지로 명시되어 있음. 현재 시점(2026년 9월 20일)에서는 해당 지정 기간이 만료되었으므로, 실제 효력 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

또한, '상대보호구역'으로 지정된 부분이 있어 학교 주변 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

2.2. 권리관계 관련 위험

임차인 현황에서 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대차 관계 조사가 불확실했던 점은 잠재적 위험 요소임.

보증금 미상의 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

2.3. 기타 사항

본건은 유동화 물건으로, 채권자 또는 관리 주체에 따라 경매 진행 과정이나 명도 방식에 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

2.

2.1. 장점

경기도 남양주시 오남읍의 주거지역 내에 위치하여 생활 환경이 양호함.

'어람초등학교' 등 교육시설이 인접해 있으며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준임.

아파트 단지 내 및 주변에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

법정 소멸주의에 따라 말소기준권리 이후의 권리들은 정리되므로 권리관계는 비교적 명확함.

2.2. 단점

2층이라는 저층부에 위치하여 선호도가 상대적으로 낮을 수 있음.

임차인 조사 과정의 불확실성으로 인한 명도 리스크가 존재함.

토지거래허가구역 지정 만료 여부에 대한 확인 필요.

8. 투자 포인트

2.

2.1. 매력적인 요소

최근 실거래가 기준으로 유사 면적대의 아파트 가격이 26,600만원에서 28,500만원 수준을 형성하고 있어, 감정가(26,600만원) 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

84. 84㎡(약 25.7평)의 주거용 면적으로, 일반적인 가구에서 선호하는 크기임.

재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있음.

2.2. 고려사항

명도 관련 리스크를 충분히 인지하고, 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 철저히 조사해야 함.

토지거래허가구역 지정 만료 여부 등 법적 제한사항의 현재 상태를 반드시 확인해야 함.

9. 예상 입찰가

2.

2.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 5일 13층(84.841㎡)이 28,500만원에 거래되었고, 2026년 6월 11일 7층(84.841㎡)이 26,600만원(감정가와 동일)에 거래되었습니다.

본건은 2층으로, 층수가 낮다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 중 하단부 혹은 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

현재 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

2.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 245,000,000원 ~ 255,000,000원 범위로 산정해 볼 수 있습니다.

입찰 희망 시, 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 심화하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.