나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34925 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-2 더파크뷰테라스 5층532호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 '운양역(김포골드선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 업무시설, 근린시설, 각급 학교 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(운양역-경기골드선)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물 내 5층 532호로서, (사용승인일 2017.11.02) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 스프링클러, 열병합 지역난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 현황 '업무시설, 제1,2종 근린생활시설' 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 왕복4선도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종 지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구 역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수 도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처 리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도 :단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부천지원 2025타경34925 (1)

1.2. 소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-2 더파크뷰테라스 5층532호

1.3. 건물명: 더파크뷰테라스

1.4. 용도: 오피스텔

1.5. 건축년도: 2017년 11월 02일 사용승인

1.6. 감정가: 111,000,000원

1.7. 토지면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

1.8. 건물면적: 27.41㎡ (약 8.30평)

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산 강제경매

1.11. 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치: 경기도 김포시 운양동 '운양역(김포골드선)' 북동측 인근

2.2. 주위환경: 아파트 단지, 업무시설, 근린시설, 각급 학교 등으로 형성된 지대

2.3. 교통: 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 및 지하철역(운양역) 소재, 북측 왕복 4차선 도로 접함

2.4. 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 5층 건물 중 5층 532호

2.5. 토지 이용: 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중

2.6. 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 파주세무서장 압류 (2023.06.05. 등기)

3.2. 말소되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 유예지

* 보증금: 93,000,000원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-04-01

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인 인수. (물건명세서 상 인수 가능성 명시)

3.3. 인수되는 보증금 (잠정): 0원 (권리분석 상 인수 보증금 합계 0원으로 기재, 배당을 통해 변제될 것으로 추정)

3.4. 등기부채권 총액: 368,277,490원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세:

* 2026년 7월 11일: 27.41㎡ 매매 7,800만원

* 2026년 6월 1일: 27.41㎡ 매매 7,800만원

* 2026년 6월 11일: 32.16㎡ 매매 11,000만원

4.2. 가격 분석:

* 본 건 건물 면적 27.41㎡ 기준, 최근 2026년 6~7월 거래가는 7,800만원 수준으로 형성됨.

* 2026년 6월 거래된 32.16㎡ 면적의 거래가는 11,000만원으로, 면적당 시세는 약 284.56만원/㎡ (7,800만원/27.41㎡) ~ 341.90만원/㎡ (11,000만원/32.16㎡) 범위로 보임.

4.3. 시장 동향: 운양역 인근은 김포골드라인 역세권을 중심으로 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 지역.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 주변에 아파트 단지, 업무시설, 근린시설, 각급 학교 등이 소재하여 생활 편의 시설 양호.

5.2. 교통: 김포골드라인 운양역 이용 가능, 버스 정류장 인접.

5.3. 건물 내부: 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 스프링클러, 열병합 지역난방 설비 구비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험:

* 유예지 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 93,000,000원의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (물건명세서 상 명시)

* 임대관계 미상으로, 실제 임대차 관계 확인 필요.

6.2. 선순위 임차권: 말소기준 권리보다 선순위인 주택임차권(을1, 2023.05.26. 등기)이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수하게 됩니다. (물건명세서 상 명시)

6.3. 토지이용계획상 제한: 고도지구(공항고도제한), 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역: 현 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 내 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다. (매각 시점 및 기간 만료 여부 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 운양동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 93,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 입찰 시 가장 중요한 고려 사항입니다.

건물 연식(2017년) 대비 감정가는 적절하나, 최근 실거래가와의 차이 및 임차인 인수 여부에 따른 총 투입 금액을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지: 운양역(김포골드라인) 이용이 편리하여 대중교통 이용 수요 높음.

8.2. 미래 가치: 김포 한강신도시 택지개발지구 내 위치하여 지역 발전 잠재력 기대.

8.3. 소형 면적: 27.41㎡ (약 8.3평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 111,000,000원

9.2. 최근 실거래가 (27.41㎡): 7,800만원

9.3. 법적 인수 보증금: 0원 (권리분석 상 인수 보증금 합계 0원으로 기재)

9.4. 고려사항:

* 물건명세서에 명시된 ‘배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함’이라는 문구를 반드시 숙지해야 합니다. 만약 임차인 보증금 93,000,000원 전액을 인수해야 한다면, 총 투입 비용은 입찰가 + 93,000,000원이 됩니다.

* 이 경우, 순수 부동산 가치(감정가 111,000,000원)와 비교하여 투자가치가 있는지 판단해야 합니다.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 바탕으로, 임차인 보증금이 배당으로 충분히 변제될 가능성이 높다고 가정하고 입찰가를 산정합니다.

9.5. 예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 95,000,000원

*주의: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금이 경매 절차에서 모두 변제될 것을 가정하여 산정되었습니다. 만약 임차인 보증금 인수 발생 시, 총 투입 비용이 급증하므로 반드시 사전에 철저한 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.