나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503852 [1] 대전광역시 유성구 관평동 802 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "대전관평중학교" 북동측 인근에 위치하는 업무시설(오피스텔)로서 주위는 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제4층 제408호로서 외벽 : 외장석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 정방형으로서 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로, 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 일반상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : 본건 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해 유사평형 업무시설(오피스텔)의 평균적인 이용상황 등을 고려하였는 바 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503852 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 관평동 802, 4층 408호 (도로명 주소: 대전광역시 유성구 테크노중앙로 47, 4층 408호)

* 건물 종류: 오피스텔 (업무시설)

* 토지 면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

* 건물 면적: 27.22㎡ (약 8.23평)

* 감정가: 121,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 오OO (경매 신청 채권자는 등기사항으로 확인 시 오성근입니다.)

* 건축 연도: 2021년 (사용승인일 기준)

* 층수: 15층 중 4층

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

1.2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 관평동에 소재하며, "대전관평중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 해당 지역은 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 업무지구로 활성화되어 있습니다.

* 교통: 단지 주변으로 대로와 중로 등 주요 도로가 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 용도로 적합합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 다수의 IT 및 기술 기업 연구소, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 계획된 상업 및 업무 단지로, 현재까지 파악된 정보로는 주거 및 업무 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4, 오성근 강제 경매 개시결정 (2025타경503852) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (오성근): 보증금 110,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2022년 5월 2일. 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 말소되는 권리:

* 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 등기 전부 말소 예정입니다. (단, 을구 1번 임차권은 인수)

* 임차인 현황:

* * 오성근:

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원 (월세 없음, 전세형 임대차로 추정)

* 전입일자/확정일자: 2022년 5월 2일

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수될 가능성 높음)

* 주의사항: 해당 임차인은 매각물건명세서상 매수인에게 인수되는 권리를 가지고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 보증금액 110,000,000원이 인수될 경우 총 실투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 해당 물건은 대전 유성구 관평동의 중심 상업 및 업무지구에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다양한 판매시설, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 오피스텔로서 업무 시설로서의 가치와 임대 수익 창출 가능성을 동시에 가지고 있습니다.

* 건물 자체에 238개의 호실이 있어 규모의 경제와 함께 단지 내 상권 활성화에도 기여할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 인근에 대전관평중학교가 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 상업지구에 속해 있어 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 시내 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 오성근 임차인은 110,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 만약 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 총 실투자 비용이 예상보다 높아질 위험이 있습니다.

* 임차인 겸 채권자: 임차인 오성근이 동시에 본 경매의 채권자(갑4)로서 122,841,369원의 채권을 가지고 있습니다. 이는 임차인의 권리와 채권자로서의 권리가 복합적으로 작용하고 있음을 의미합니다.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정가가 121,000,000원인데 비해 인수될 수 있는 보증금이 110,000,000원으로, 실질적인 취득 비용이 감정가를 초과할 가능성이 높습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 대전 유성구의 활발한 상업 및 업무지구에 위치한 오피스텔로, 입지 및 접근성 측면에서 우수합니다.

* 신축 연도(2021년)로 비교적 건물이 신축에 가까워 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 오성근의 110,000,000원 보증금 인수 조건은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 인수 보증금은 매수인의 총 실투자 비용을 크게 늘릴 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인이 동시에 채권자로서 강제 경매를 신청한 점은 복잡한 이해관계를 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대전 유성구 테크노밸리 지역의 업무시설 수요: 해당 지역은 IT, 과학 기술 관련 기업들이 밀집한 지역으로, 업무시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적의 오피스텔: 27.22㎡ (약 8.23평)의 전용 면적은 1인 기업이나 소규모 사업체, 또는 임대 수익을 위한 투자 상품으로서 매력적일 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 주변 인프라: 대로변에 위치하고 대중교통 이용이 편리하며, 상업지구 내에 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례: 2026년 4월 12층 113,000,000원, 2026년 5월 11층 104,000,000원.

* 감정가: 121,000,000원.

* 분석: 최근 매매가는 104,000,000원에서 113,000,000원 사이를 형성하고 있습니다. 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건이므로, 단순히 시장 가치만으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 매수인의 최종적인 총 지출은 입찰가 + 인수 보증금 (배당으로 회수되지 않는 금액)이 되기 때문입니다.

* 권리 분석상 인수 보증금(110,000,000원)을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본 물건의 순수 가치를 기준으로 평가합니다. 최근 매매가와 감정가를 고려할 때, 물건 자체의 가치는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 볼 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 감정가 수준에 육박하므로, 매수인은 사실상 두 배에 가까운 금액을 지출하게 될 위험이 있습니다. 따라서 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 물건 자체의 가치인 110,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안합니다.

* 특히, 임차인의 배당금 수령 예상액 및 최종 인수될 보증금액을 사전에 파악하는 것이 매우 중요합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있다면, 매수인의 인수 부담이 줄어들어 입찰가를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 현재 정보만으로는 최종 인수 보증금을 확정할 수 없으므로, 이 부분에 대한 추가 확인 없이는 110,000,000원을 초과하는 입찰은 매우 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.