나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6581 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 OOOOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 챠량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 기호3, 4 토지는 현황 '도로 등'임.

인접 도로상태

본건 단지내 도로를 통해 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 - 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도10m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 기호3, 4 - 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도10m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2021.12.10.) 외벽 : 벽재 및 벽돌 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 "단독주택" 으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 3, 4는 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경6581 (1)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 584,064,450 원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 조OO

* 특이사항: 공동담보, 지분매각 (토지), 일괄매각 (토지 지분 및 건물 전체)

* 주의사항: 1. 일괄매각, 2. 목록 3, 4는 지분매각임

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1061-122

* 총 토지 면적: 1056.00㎡ (약 319.44평)

* 매각 토지 지분 면적: 180.999㎡ (약 54.76평)

* 이는 전체 토지 면적의 약 17.14%에 해당합니다.

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 183.94㎡ (약 55.64평)

* 건물 지분: 183.94㎡ (건물 전체 매각)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물 표제부 정보 상 건물 연면적은 164.39㎡이며, 이는 제공된 건물 면적과 차이가 있어 별도 확인이 필요합니다.

* 건축물 사용 승인일: 2021년 12월 10일 (비교적 신축)

1.4. 기타 참고사항

* 임대 관계 등은 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 공장, 농경지가 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지(기호1, 3, 4)는 계획관리지역, 성장관리구역(산업zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 상세한 제한 사항은 상기 '토지 이용계획 및 제한상태' 내용을 참조해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리내역 (토지)

* 말소기준권리: 2024년 1월 12일 접수된 팽성농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

* 말소 예정 권리:

* 2024년 1월 12일 접수된 팽성농업협동조합의 근저당권 (을5) (말소기준권리)

* 2024년 4월 11일 접수된 조경환의 근저당권 (을6)

* 2025년 11월 18일 접수된 조경환의 임의경매개시결정 (갑5, 2025타경6581)

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 인해 상기 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부상 권리내역 (건물)

* 건물 등기부상 권리 내역은 토지 등기부와 유사하게 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 현재까지 파악된 임차인은 없습니다.

* 다만, 임대관계 등은 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사 시 반드시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 2026년 5월부터 7월까지의 거래 사례들입니다.

* 이 거래 사례들은 "다세대" 주택으로, 거래 금액은 11,000만원에서 12,700만원 사이이며, 전용면적은 53.39㎡ ~ 71.2664㎡ 수준입니다.

* 본건은 "단독주택"이며, 총 토지 면적 1056.00㎡ 중 180.999㎡ 지분만 매각되고 건물 전체(183.94㎡)가 매각되는 형태입니다.

* 제공된 다세대 주택 거래 사례는 본건 단독주택의 가치와 직접 비교하기 어렵습니다. 본건의 감정가(584,064,450원)는 토지 지분 매각이라는 특수성을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 본건은 "성석삼거리" 인근에 위치하여 차량을 통한 접근성이 양호합니다.

* 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 공장, 농경지가 혼재하는 지역으로, 주거 환경 외에 다양한 토지 이용이 나타납니다.

* 상세 편의시설 및 생활 인프라 정보는 추가적인 현장 조사 및 주변 지도 검색이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지(1056㎡) 중 약 17%인 180.999㎡ 지분만 매각 대상이며, 건물 전체(183.94㎡)가 매각됩니다. 건물 면적이 매각되는 토지 지분 면적보다 크다는 점은 건물 소유주의 토지 사용 권한 및 향후 법적, 실무적 복잡성을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 토지 사용 권한의 불확실성: 전체 토지 중 소유 지분 외의 부분에 대한 사용 권한 확보 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

* 건축물 관련 불일치: 건축물 표제부 상 건물 연면적(164.39㎡)과 본건 건물 면적(183.94㎡) 간의 차이가 존재합니다.

* 미상 정보: 임대 관계 등 상세 정보가 미상으로, 인수 시 임차인 관련 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다.)

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약허가구역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 등 확인

* 주변 지역은 공장 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 민원 발생 가능성이 있는 시설이 인근에 위치할 가능성이 있습니다. 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로 특정 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축된 단독주택이나, '토지 지분 매각'이라는 매우 특수한 상황에 놓여 있어 일반적인 경매 물건과 달리 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 전체 토지의 극히 일부 지분만 매각되고 건물 전체가 매각되는 점은 법률적으로 복잡한 권리 관계를 형성하며, 이는 향후 소유권 행사 및 건물 사용에 심각한 제약을 초래할 수 있는 핵심적인 위험 요소입니다.

* 감정가(5.84억 원)는 이러한 위험 요소를 반영한 것으로 판단되나, 주변의 다세대 주택 거래가(11억 원 이상)와 비교 시 상대적으로 낮게 책정된 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이는 물건의 특수성을 고려한 결과일 가능성이 높습니다.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 소멸될 것으로 예상되나, 토지 지분 매각으로 인한 타인 토지 사용 문제 등은 별도의 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 장점입니다.

* 토지 지분 매각이라는 중대한 리스크를 감수하고 법률적 위험을 해결할 수 있는 투자자에게는 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.

* 그러나, 본건의 경우 토지 지분 매각으로 인한 위험이 워낙 크므로, 명확한 투자 포인트보다는 위험 관리 및 법률적 해결 가능성을 우선적으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 토지 지분 매각이라는 매우 특수한 조건으로 인해 일반적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 전체 토지 1056㎡ 중 약 17%인 180.999㎡ 지분만 매각되고 건물 전체(183.94㎡)가 매각되는 상황은 건물 소유주들이 토지 지분을 공유하고 건물을 사용하는 복합적인 권리 관계를 내포하고 있습니다.

* 이러한 상황에서는 정확한 시세 파악 및 가치 평가가 매우 어렵습니다. 감정가(584,064,450원)는 이러한 위험 요소를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 주변 다세대 주택의 거래 사례(11억~12.7억 원)는 본건과는 주택 유형, 토지 소유 형태, 규모 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교 분석이 불가능합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 법률 전문가와 협의하여 토지 사용에 관한 권리 관계(지분 소유자 간 협의, 건물에 대한 토지 사용 권한 등)를 명확히 파악하고, 향후 발생할 수 있는 추가적인 토지 관련 비용, 그리고 지분 매각으로 인한 환금성 저하 등을 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

* 현 시점에서는 감정가의 70% ~ 80% 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한 후, 법률적 위험 부담을 감안하여 결정되어야 할 부분입니다. 본건의 경우, 위험 요소가 상당하므로 신중한 접근이 필수적입니다.

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