나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64775 [1] 경기도 파주시 야당동 482-2 그린하우스 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 운정중학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층 201호로, 외벽 : 벽돌붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

물건 비고

임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 7. 9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 건은 경기도 파주시 야당동 482-2번지에 소재한 그린하우스 비동 2층 201호 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경64775 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 248,000,000원입니다. 토지 면적은 68.77㎡ (약 20.8평)이며, 건물 면적은 60.12㎡ (약 18.2평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 운정중학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 물건지 남측으로는 약 6m 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(채권액 금14,850,972원)입니다. 등기부상 주요 권리로는 소유권이전 등기가 여러 차례 있었으며, 2021년 5월 18일 전입 및 확정일자를 받은 최지선 씨의 주택임차권(채권액 금235,000,000원)이 을구 5번으로 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 채권 총액은 249,850,972원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황을 살펴보면, 주택도시보증공사(최지선)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 235,000,000원, 차임 0원입니다. 전입 및 확정일자는 2021년 5월 18일이며, 배당신고일자는 2023년 7월 4일입니다. 임차인의 대항력은 '없음'으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 야당동 일대는 주거 지역으로, 다세대 및 연립주택, 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 경우 2019년에 건축된 태종에비뉴(전용면적 65.1㎡)가 2026년 7월 2일 28,500만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 시세로 환산하면 약 437.79만원/㎡입니다. 본 건물의 전용면적(60.12㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 263,120,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 본 건의 감정가(248,000,000원)보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

본 물건은 운정중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

물건 명세서상 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 초기 투자 검토 시 주의가 필요할 수 있습니다. 그러나 임차인 현황에는 주택도시보증공사(최지선)의 대항력이 '없음'으로 명시되어 있으며, 결정적으로 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권자의 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인으로 인한 인수 부담이 사실상 없다는 것을 의미하므로, 해당 내용은 현재 시점에서 투자 리스크로 작용할 가능성은 낮다고 판단됩니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역(일부 제한) 등에 해당되므로 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 파주시 야당동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성이 양호합니다. 최근 실거래가격을 고려할 때 감정가가 시세 대비 낮은 수준으로 분석되어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 초기 권리 분석 시 임차인 관련 내용으로 인해 다소 혼선이 있을 수 있으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 법적 인수 부담은 해소된 상태입니다.

8. 투자포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 편리한 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설이 인근에 위치하여 정주 여건이 우수합니다.

* 명확해진 권리 관계: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담이 해소되어 투자 안정성이 높아졌습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 248,000,000원입니다. 주변 유사 다세대 주택의 최근 실거래가 분석 결과, 전용면적 65.1㎡가 285,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 건의 전용면적(60.12㎡)에 대한 예상 시세는 약 263,120,000원으로 산정됩니다. 본 건의 경우 인수해야 할 임차 보증금이 없어(주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해), 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가 결정 시에는 법원 경매 진행 상황, 응찰자 수, 명도 비용 등 추가적인 제반 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 산정된 예상 시세인 약 263,120,000원을 기준으로, 경쟁 상황을 감안하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건 주변에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.