나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52024 [1] 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 1085 광혜원코아루아파트 102동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 소재 "광혜원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중,소규모 아파트, 공업용 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용편익은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 중 제11층 제1103호로서, 외벽:몰탈위 수성페인팅 마감. 내벽:벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호:샷시창호.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 시설 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-14)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-15)(저촉),중로3류(폭 12m~15m)(중로3-8)(접합)가축사육제한구역 (2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광혜원중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역< 도로법 >

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경52024 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 1085 광혜원코아루아파트 102동 11층 1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 298,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 70.39㎡ (약 21.29평)

* 공급면적: 119.83㎡ (약 36.27평)

* 전용면적: 84.9362㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 충OOOOOOOO

* 아파트명: 진천 광혜원 코아루

* 건물 사용승인일: 2010년 12월 29일

* 층수: 11층 (총 16층)

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 소재 광혜원중학교 남서측 인근에 위치

* 주위환경: 중, 소규모 아파트 단지, 공업시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경 보통 수준

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 편리성은 보통 수준

* 도로: 단지 내 도로와 외곽 공도와 잘 연계되어 있음

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을15 근저당권 (충주축산업협동조합, 2022년 9월 7일 접수, 240,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됨)

* 등기부채권 총액: 279,000,000원 (근저당 2건, 압류 2건, 임의경매 1건 포함)

* 임차인 현황: 인수되는 임차인 또는 보증금 없음 (인수 보증금 합계 0원)

4. 상권분석

* 주변 시설: 광혜원중학교와 인접해 있으며, 중소규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재함. 또한, 광혜원산업단지와 같은 공업시설이 인근에 위치함.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 교육: 광혜원중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 양호

* 편의: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활 영위 용이

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량을 통한 시내외 접근성 양호

* 복리시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설 구비

* 주차: 총 415대의 주차 공간 확보 (지상 4대, 지하 16대)

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(저촉) 등 도로 관련 제한사항이 일부 존재하나, 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

* 건물 노후도: 2010년 사용승인된 건물로, 16년차 아파트에 해당하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 시장 변동성: 진천군 및 광혜원면 지역 개발 계획, 부동산 시장 동향에 따라 가격 변동성 존재 가능성 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 깔끔한 권리관계를 가지며, 인수되는 권리나 임차인이 없어 명도 부담이 적은 아파트입니다.

* 아파트 단지 내에서 중상층부에 위치한 11층으로 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 좋으며, 지역 개발 잠재력 또한 보유하고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계 및 임차인 부재로 인한 안전한 투자 가능

* 감정가 대비 시세 상승 여력 기대 (지역 개발 효과)

* 준수한 입지 조건 및 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 84.9㎡(공급면적 추정) 단위: 17,000만원 ~ 17,400만원 (㎡당 약 20.0만원 ~ 20.5만원)

* 128.02㎡(공급면적 추정) 단위: 31,000만원 (㎡당 약 24.2만원)

* 본건 공급면적 119.83㎡(약 36.27평), 전용면적 84.9362㎡(약 25.70평) 기준, 최근 거래된 128.02㎡의 ㎡당 가격(약 24.2만원)을 적용 시, 119.83㎡ 기준 약 29,000만원 수준으로 추정됨.

* 최상층이 아닌 중간층(11층)임을 고려하고, 향후 경쟁률 등을 감안하여 예상 입찰가를 아래와 같이 산정함.

* 예상 입찰가: 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.