나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53409 [1] 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 수정구 고등동 소재 '고등동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2020년 11월 17일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건물 내 제1층 제102호외 2개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 몰탈위 페인트, 석고보드위 페인트, 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 공부상 용도 '제2종근린생활시설(사무소)'이며, 현황 인접호수(103호)와 경계벽 없이 일체로 '편의점'으로 이용중임. -기호(2)는 공부상 용도 '제1종근린생활시설(소매점)'이며, 현황 '부동산 공인중개사사무소' 로 이용중임. -기호(3)은 공부상 용도 '제2종근린생활시설(사무소)'이며, 현황 '부동산 공인중개사사무소' 로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m 내외, 북측으로 노폭 약 12m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등), 대로1류(폭 35m~40m)(2019-12-31)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(전술)(2025-09-29) (비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

공부상 용도 '제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 인접호수(103호)와 경계벽 없이 일체로 '편의점'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53409 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 616, 대왕빌딩 주건축물 1동 1층 102호

* 용도: 근린상가 (공부상: 제2종근린생활시설(사무소), 현황: 편의점)

* 감정가: 576,000,000원

* 토지면적: 12.89㎡ (약 3.90평)

* 토지 지분: 12.89㎡ (약 3.90평)

* 건물면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

* 건물 지분: 30.11㎡ (약 9.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동OOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 '고등동 행정복지센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 본건 동측으로는 노폭 약 40m, 북측 약 12m, 서측 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등), 대로1류, 소로1류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (동서울농업협동조합, 2021-01-22 접수)입니다.

* 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1 근저당권

* 을2 근저당권

* 갑3 가압류

* 갑4 임의경매

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 본 경매를 통해 인수되는 등기부상 권리는 없습니다.

* 집합건물 등기부상의 총 채무액은 5,657,028,607원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 일자: 2024-11-21

* 확정일자: 2024-11-21

* 배당신고일자: 0000-00-00

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 다양한 종류의 부동산이 혼재되어 있어 상업적 활동이 가능한 지역입니다.

* 인근에 행정복지센터가 있어 관련 유동인구의 이용 가능성이 있으며, 주거 시설과의 연계로 인한 배후 수요 또한 존재합니다.

* 현재 공부상 용도는 '사무소'이나, 인접 호수와 통합하여 '편의점'으로 이용 중인 점은 상권 분석 시 중요한 요소입니다. 이는 실제 영업 활동과 연관된 수익성을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설 및 주거 단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부상 용도 불일치: 본건 102호는 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 인접 호수(103호)와 경계벽 없이 일체로 '편의점'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 관리 및 이용에 있어 원상복구 명령이나 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 토지이용계획 상의 제한: 비행안전제5구역, 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 비행안전구역의 경우 특정 높이 이상 건축이 제한될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 본 건 임차인(이 )은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 점유자와의 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장상 일부 호수 누락 가능성: 102호가 103호와 통합 이용 중인 점을 감안할 때, 건축물대장상 표제부 상의 호수 표기 및 실제 이용 면적에 대한 정확한 확인이 필요합니다. (제공된 JSON 데이터상으로는 102호만 명시되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 성남시 수정구 고등동에 위치한 비교적 신축(2020년 11월 사용승인) 상가 건물입니다.

* 지역 내 근린생활시설, 주거 시설 등이 혼재되어 있어 상권의 잠재력은 있는 편입니다.

* 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 크며, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항은 향후 투자 가치를 평가하는 데 있어 중요한 고려 요소입니다.

* 등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성은 확보되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 활발한 상권 잠재력: 아파트, 오피스텔 등 배후 수요와 행정복지센터의 근접성으로 인해 안정적인 영업 활동이 가능할 수 있습니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 추가적인 인수 비용 부담이 없습니다.

* 지역 개발 기대감: 공공주택지구 지정 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 576,000,000원

* 본 물건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 상권의 실제 수익성, 건물 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 실질적인 투자 비용은 입찰가와 낙찰 후 명도 비용, 기타 부대 비용으로 구성됩니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 95% 범위에서 입찰가를 검토할 수 있습니다.

* 따라서, 약 460,800,000원 ~ 547,200,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 면밀한 시세 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.