나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30927 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 제3층 제304호로서 외 벽 : 화강석붙임 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

대체러 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30927 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 3층304호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 163,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

토지지분: 49.3704㎡

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9533㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 신우희가로아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 17층 중 3층

사용승인일: 2018년 01월 15일

세대수: 741세대

건물 동수: 105동

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 내에 위치하며, "중앙탑중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (충주기업도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류 (폭 20m~25m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역 (충주지식기반형기업도시) 등의 제한사항이 있습니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교 등의 교육 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 본건 인근 지역에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 넓은 의미의 서충주신도시 지역 내 쓰레기 방치 문제가 언급된 사례가 있었습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 개요

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사 (박재란)가 있으며, 보증금 91,830,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 3월 16일, 확정일자 2020년 3월 10일, 배당신고일자 2024년 1월 24일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 등기부 현황 및 권리관계

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)

* 근저당권: 우리은행 (62,280,000원, 2018-01-17)

* 주택임차권: 박재란 (91,830,000원, 2020-01-24 접수)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 주식회사신우산업개발 (2020-04-13)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (104,847,258원, 2025-11-19 접수)

등기부채권 총액은 154,110,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

제시된 권리분석에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 계획 (기업도시)

본 물건은 충주기업도시 내에 위치하고 있어, 향후 지역 개발 및 기업도시 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

5.3. 단지 정보

신축된 지 얼마 되지 않은 2018년 준공 아파트 단지로, 총 741세대가 거주하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 박재란은 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 법적 절차 진행 과정에서의 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 공동담보 관련 리스크

본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 해당 채무가 이 물건 외 다른 자산과 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 다른 담보물에 대한 추가적인 법적 절차 진행 시 본 물건에도 영향을 미칠 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

6.3. 기타 리스크

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 상태나 기타 임대차 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충주기업도시 내 비교적 신축(2018년 준공)인 아파트로, 교통 및 교육 환경이 양호하며 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가 대비 시세가 높아 보이지만, 공동담보 설정이라는 특수성을 가지고 있어 권리관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 권리가 없어 명도 진행 시 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 충주기업도시 내 신축 아파트로 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 양호한 교통 및 교육 환경을 갖춘 생활 편의 시설.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 높은 편이나, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 6월~7월)는 59.95㎡ 기준 148,000,000원에서 150,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 163,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높게 책정되었습니다. 3층이라는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 155,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.