나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30902 [1] 충청북도 충주시 용관동 172-5 더푸른리버뷰아파트 103동 2층210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "용관동마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경 지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 10층 건물 내 제103동 제2층 제210호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 : 용관동 172-5번지 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(용관동동보아파트), 제2종지구단위 계획구역(용관하늘아파트) , 하천(2019-12-27)(달천)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축사육 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 하천구역(2021-07-20)(달천강 하천구역)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30902 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 용관동 172-5 더푸른리버뷰아파트 103동 2층 210호

* 용도: 아파트

* 감정가: 50,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OO (임의경매 신청 채권자로 추정)

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 47.20㎡ (약 14.28평)

* 토지지분: 47.201499999999996㎡ (약 14.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 38.65㎡ (약 11.69평)

* 건물지분: 38.65㎡ (약 11.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용관동 소재 "용관동마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물의 구조: 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 10층 건물 내 제103동 제2층 제210호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 대표필지: 용관동 172-5번지

* 용도지역: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(용관동동보아파트), 제2종지구단위계획구역(용관하늘아파트)

* 기타 제한사항: 하천(2019-12-27)(달천)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축사육 제한지역), 비행안전제2구역(전술), 하천구역(2021-07-20)(달천강 하천구역), (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 38,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-20

* 확정일자: 2020-12-31

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (구즉신용협동조합, 21,600,000원, 2013-10-14 접수, 말소)

* 주요 권리 관계:

* 갑1: 소유권보존 (1999-02-09, 동보건설주식회사)

* 갑5: 소유권이전 (2001-11-02, 주식회사하우스뱅크)

* 갑11: 소유권이전 (2013-10-14, 김태현, 매매)

* 을2: 근저당권 (2013-10-14, 구즉신용협동조합, 21,600,000원, 말소) - 말소기준권리

* 을4: 전세권설정 (2020-12-31, 오영미, 38,000,000원, 말소)

* 을4-3: 4번전세권변경 (2022-12-15, 35,000,000원, 말소)

* 을4-4: 4번전세권변경 (2024-11-21, 38,000,000원, 말소)

* 갑12: 가압류 (2025-08-08, 우리금융캐피탈주식회사, 126,797,503원, 말소)

* 갑13: 임의경매 (2025-11-19, 오영미, 38,000,000원, 말소) - 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 186,397,503원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

3.3. 권리분석 요약

본 건의 임차인 오 은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 보증금 38,000,000원은 인수되지 않는다고 명시되어 인수 부담은 없습니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위에 있는 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 충주시 용관동 일대는 주위가 농경지 및 단독주택과 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 편의시설 및 접근성

아파트 단지 내 또는 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 인근 간선도로와의 연계를 통해 차량 접근성이 양호하며, 충주시 중심 상권 등으로의 이동도 용이할 것으로 보입니다.

본 아파트 단지는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 더푸른리버뷰아파트

* 주소: 충청북도 충주시 용관동 172-5

* 사용승인일: 1999년 01월 25일

* 총 동수: 3개동

* 총 세대수: 498세대

* 본건 호수: 103동 2층 210호

* 전용면적: 38.65㎡ (약 11.69평)

* 단지 총면적: 22,917.12㎡ (약 6,931.87평)

* 주차대수: 총 499대 (지상 3대, 지하 6대, 옥외기계식 490대 추정)

* 최고층: 10층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 전기차충전기(지상): 10대

6. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차인: 임차인 오 은 대항력이 없으며 인수 보증금 또한 0원으로 명시되어 인수 위험은 낮으나, 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: '공동담보' 표기가 있어 본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있습니다. 이는 채권 회수 및 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1999년 건축된 아파트로 약 27년 경과되어 건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 하천구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 폐기물매립시설 설치 제한지역 등 다양한 토지이용 제한이 존재하여 향후 재건축이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 명확하게 식별되는 대규모 혐오시설은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 다만, 충주시 지역 내에서 혐오시설 관련 논의가 있었던 사례들이 있으며, 인근(용관동 172-2)에 과거 미준공 건축물이 존재했던 이력이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 용관동에 위치한 더푸른리버뷰아파트 103동 2층 210호로, 전용면적 38.65㎡의 소형 아파트입니다. 1999년 준공되어 약 27년의 노후화가 진행되었으나, 주위 환경은 대체로 보통 수준이며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이나 별도 부담해야 할 권리는 없는 것으로 파악되어 권리상 안정성이 높습니다. 다만, 공동담보 물건 존재 가능성 및 토지이용계획상 다양한 제한 사항은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형으로 실수요자 및 소액 투자자에게 적합합니다.

* 대항력 있는 임차인 및 인수해야 할 별도 부담 권리가 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 최근 실거래가 정보가 존재하여 시세 파악 및 가치 평가가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건 아파트의 전용면적은 38.65㎡입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(38.65㎡)의 아파트가 2026년 6월 16일에 4,800만원에 직거래되었습니다.

* 다른 면적(28.56㎡)의 아파트들은 2026년 6월에 2,100만원 및 2,400만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 5,000만원입니다.

* 최근 실거래가 4,800만원과 감정가 5,000만원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 감정가 수준 내외로 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 현재 시점의 시장 가격을 반영하면, 4,700만원 ~ 4,900만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (감정가 5,000만원은 현 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.)

* 신중한 접근을 위해 4,800만원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.