나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30923 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 남쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(기업도시로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제16층 제1601호로서, 외벽 : 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트(남서향, 계단식)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 출입구가 북동쪽으로 왕복4차선 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30923 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 16층 1601호

용도: 아파트

감정가: 171,000,000원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2018년 01월 15일

해당층: 16층 / 총 17층

방향: 남서향

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 남쪽 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 자연림 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로(기업도시로) 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 내 도로는 북동쪽으로 왕복 4차선 포장도로와 연계됩니다.

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(충주기업도시)에 속해 있어 개발 잠재력이 있습니다. 또한 중로1류 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2018년 01월 17일이며, 현재까지 총 184,860,000원의 등기부채권 총액이 확인됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 주식회사신우산업개발 (2018.01.17)

* 근저당: 우리은행 (62,160,000원) (2018.01.17)

* 주택임차권: 함형민 (122,700,000원) (전입/확정 2022.02.21, 배당신고 2024.01.24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (128,211,569원) (2025.11.19)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(함형민)

* 보증금: 122,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-21

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-01-24

* 대항력: 없음

본 건 임차인 함형민 씨는 대항력이 없으므로, 해당 임차인의 보증금 122,700,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 관련 배당 절차에 따라 처리됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 충주기업도시 개발 구역은 신규 주거 단지 및 산업 시설이 복합적으로 조성되는 지역입니다.

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

향후 기업도시 개발이 진행됨에 따라 상권 활성화 및 주거 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 인근에는 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 소재하고 있으며, 이들 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있으나, 현재 경매 절차상 해당 물건에 대한 권리관계는 명확히 정리될 것으로 보입니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액(184,860,000원)이 감정가(171,000,000원)보다 높지만, 경매 절차를 통해 채권자들에게 배당이 이루어지므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상 인근에 혐오시설이나 심각한 소음/악취 유발 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본건 충주신우희가로 아파트는 2018년 준공된 비교적 신축 아파트 단지로, 체계적인 관리 시스템과 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

남서향의 16층으로 채광과 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

충주기업도시 개발의 수혜 지역으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 부담이 적습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식 및 잘 갖춰진 아파트 단지 인프라

* 충주기업도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

* 초등학교 등 교육 환경이 우수하며 주변 편의시설 이용 편리

* 권리상 인수 부담이 없어 명도 절차가 용이

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 평형대의 아파트 매매가는 148,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 형성되고 있습니다.

본건은 16층으로 층수 이점이 있으며, 감정가가 시장가보다 다소 높게 책정된 점을 감안할 때, 시장가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 152,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.