나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53775 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-14 현대파크빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '안산화정초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '현대파크 빌' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택들이 밀집하여 소재하는 주거 지대로서 공원 및 학교 등이 산재하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 서측 직선거리 약600미터 지점에 달미역(서해선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 3층 302호로서 외벽 : 돌붙임, 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

선부동 1108-14 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

2026.04.24.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53775 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-14 현대파크빌 3층 302호

건물규모: 5층 건물 내 3층 (철근콘크리트구조)

준공년도: 2012년

용도: 다세대주택 (방3, 거실, 화장실2)

감정가: 182,000,000 원

토지면적: 31.29 ㎡ (약 9.47 평)

건물면적: 54.53 ㎡ (약 16.49 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '안산화정초등학교' 북서측 인근에 위치한 '현대파크빌' 내에 소재합니다.

인근 일대는 유사 규모의 다세대주택들이 밀집한 주거 지역으로 공원 및 학교 등이 산재해 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

서측 직선거리 약 600미터 지점에 달미역(서해선)이 위치합니다.

도로상태

남측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리: 2025년 3월 11일자 국민건강보험공단의 압류이며, 이보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 특이사항:

소유권 변동이 다수 있었으며, 현재 소유권은 오창진님 명의로 되어 있습니다 (2022년 1월 27일 소유권이전).

주택임차권 (양 승계인): 보증금 169,000,000원, 전입 2022.01.06, 확정 2021.12.06.

배당신고일자 2024년 1월 18일.

대항력: 없음.

주의사항 및 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 4월 24일자로 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0 원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 중심의 일반 상권에 속합니다.

인근에 안산화정초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

달미역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다.

내외부 마감: 외벽은 돌붙임, 스톤코트 등 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시로 마감되었습니다.

이용상태: 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개 등으로 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 보일러 설비에 의한 개별난방이며, 위생설비, 급배수설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용: 세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권 정보와 주의사항을 통해 인수될 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

건물 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산화정초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상) 등 다수의 토지 이용 규제가 적용됩니다. (토지거래 허가구역 지정기간은 이미 경과되었으나, 추후 변동 가능성 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

달미역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

건축물은 2012년에 준공되어 연식 대비 관리가 이루어졌을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 시세 분석 시 차이가 존재하므로, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금이 없어 명도가 용이합니다.

지하철역(달미역) 인근의 주거지로서 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변에 교육 시설(안산화정초등학교)이 있어 학군 수요가 있습니다.

안산시는 지속적인 개발 및 도시 재생 사업이 진행되고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

본 물건은 2012년 준공된 전용면적 약 54.53 ㎡ (약 16.49 평) 다세대주택입니다.

감정가는 182,000,000 원입니다.

최근 2026년 7월, 인근 지역에서 준공년도 2011년의 전용면적 약 62.35 ㎡ 다세대주택이 162,000,000원 (약 2,600,000 원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가 기준 평당가는 약 3,337,000 원/㎡입니다.

비교 물건의 실거래가(약 2,600,000 원/㎡)와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

비교 물건의 시세(약 2,600,000~3,000,000 원/㎡)를 적용하여 본 물건의 예상 시세는 약 141,778,000 원 ~ 163,590,000 원으로 추정됩니다.

종합 의견 및 예상 입찰가

인수할 권리가 없고 주거 환경이 양호하나, 감정가와 실거래가 시세 간의 차이를 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 범위를 고려한 입찰이 권장됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 165,000,000 원으로 제시합니다. (이는 비교 물건의 시세 범위 내에서 신중하게 고려된 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.