나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13299 [1] 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털산업단지운동장" 북서측 인근에 위치하고 있 으며, 주위는 오피스텔, 아파트형공장, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "가산디지털단지역" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2019.05.03자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 205호로서, 외 벽 : 외장석재등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1~3 공히 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축 법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수 질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간: 2025.10.20~2026.12. 31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13299 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제2층 제205호

용도: 오피스텔

감정가: 225,000,000원

건물 면적: 31.96㎡ (약 9.67평)

토지 지분 면적: 14.16㎡ (약 4.28평)

건축년도: 2019년

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털산업단지운동장" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트형공장, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통 상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "가산디지털단지역"(1, 7호선) 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

건물 구조: 2019년 5월 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 205호임.

도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사기지법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 한강수계법상 폐기물매립시설 설치제한지역, 그리고 토지거래계약 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도) 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 24일자 금천구의 압류 (등기부 을3 주택임차권은 인수됨)

선순위 임차인: 김 (보증금 231,000,000원)

* 전입일자: 2020년 1월 31일

* 확정일자: 2020년 1월 9일

* 대항력: 있음. 말소기준권리보다 앞선 선순위 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

기타 권리: 등기부상 다수의 신탁 말소, 소유권 이전, 압류, 가압류 등이 존재하나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 461,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동은 대규모 디지털 산업단지가 형성되어 있어 오피스 및 업무시설 관련 임대 수요가 풍부한 지역임.

가산디지털단지역 인근으로 유동인구가 많으며, 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 비즈니스 활동이 활발함.

다만, 오피스텔 및 상가 공급이 많아 공실 경쟁이 있을 수 있으므로, 임대 수요 및 공실률 추이를 면밀히 파악할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "디지털산업단지운동장"이 인근에 있으며, 단지 내 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리함.

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수함.

건물 상태: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설이며, 오피스텔로서 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있음.

주변 시설: 주변에 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 있어 배후 수요가 존재함.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고될 만한 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 김 의 보증금 231,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 본건의 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 배당 현황을 철저히 확인해야 함.

토지거래허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로, 추후 소유권 이전 등기 시 관련 법규를 준수해야 함.

가산디지털단지 내 공급 물량: 경쟁 오피스텔 및 업무 시설 공급이 많아 임대 수익률 및 공실률 관리에 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 뛰어난 입지에 자리한 비교적 신축급 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 있는 물건임.

다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 231,000,000원을 인수해야 할 위험이 가장 크며, 이 금액은 감정가(225,000,000원)를 초과하므로, 인수되는 보증금액을 정확히 산정하고 총 투자 비용 대비 수익률을 신중하게 분석해야 함.

안정적인 임대 수익을 기대하기보다는, 시세 차익 또는 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

탁월한 직주근접성: 디지털 산업단지 중심부에 위치하여 관련 종사자들의 임대 수요가 높음.

쾌적한 주거/업무 환경: 2019년 준공 건물로 내부 시설이 양호하며, 주변 인프라가 잘 갖춰져 있음.

높은 교통 편의성: 가산디지털단지역 인근으로 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 편리함.

경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 권리 관계를 명확히 파악하고 위험 요소를 감안한다면, 시장 가치보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가: 2026년 6월 5일 236,000,000원 (31.96㎡), 2025년 6월 6일 230,000,000원 (32.76㎡)

감정가: 225,000,000원

임차인 인수 보증금: 231,000,000원

분석: 본건의 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세는 약 230,000,000원 ~ 236,000,000원으로 판단됨. 그러나 인수해야 할 선순위 임차인 보증금이 231,000,000원으로 감정가와 거의 동일하거나 약간 상회하며, 낙찰가에 추가로 부담해야 하는 점을 고려해야 함. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 부담을 반영하여 신중하게 결정해야 함.

예상 입찰가: 210,000,000원

위 입찰가는 선순위 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 추가로 인수해야 하는 상황을 감안하여, 보증금을 제외한 물건 자체의 잠재 가치에 대한 보수적인 접근을 바탕으로 산정되었습니다. 실제 총 지출 비용은 입찰가와 인수되는 보증금 잔액의 합이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.