나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101597 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 542-12 유일아르젠뷰 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양시립만안도서관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 동측으로 직선거리 약 600미터 거리(도보 약 13분)에 지하철 1호선 "명학역"이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건 내 제5층 제503호로써, (사용승인일자 : 2015.12.01) 외벽: 외장타일붙임 마감 등입니다. 창호: 하이샷시 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차장설비, 난방설비, CCTV 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 공동주택, 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 정비예정구역(행위제한지역)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101597 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 542-12 유일아르젠뷰 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 28.80㎡ (약 8.7평)

건물면적: 36.26㎡ (약 10.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

사용승인일자: 2015년 12월 1일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양시립만안도서관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 동측으로 직선거리 약 600미터 거리(도보 약 13분)에 지하철 1호선 "명학역"이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 정비예정구역(행위제한지역), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (2022년 2월 7일, 안봉한)

총 채권액: 333,325,819원 (등기부채권 총액 기준)

주요 권리 내역:

* 소유권: 정임록(보존) → 조현정(이전) → 오정용(이전, 2021년 6월 10일)

* 근저당권: 안봉한 (2022년 2월 7일, 60,000,000원, 말소기준)

* 압류/가압류: 국민건강보험공단, 기흥세무서장, 에스앤아이캐피탈대부, 주식회사대한채권관리대부, 안양시, 서민금융진흥원, 부천시 (모두 말소)

* 임차권: 곽호종 (주택도시보증공사, 2023년 7월 3일, 245,000,000원)

* 전입일자: 2021년 5월 25일

* 확정일자: 2021년 4월 23일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 7월 3일

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약: 본건은 대항력 있는 선순위 임차인 곽 이 존재하며, 보증금 245,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 본 경매는 주택도시보증공사에서 신청한 부동산강제경매입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 안양시 만안구 안양동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 "안양시립만안도서관"이 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 있습니다.

상업 시설 접근성은 보통 수준이며, 대규모 상권과의 직접적인 연계성은 낮으나 근린 생활 시설은 이용 가능합니다.

5. 생활정보

주변 시설: "안양시립만안도서관"이 인접해 있으며, 소규모 근린생활시설들이 주변에 분포합니다.

교통: 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 명학역 이용이 가능합니다.

추가 확인 사항: 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)이 있는지 지도 및 검색 사이트를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 본건은 매각으로 소멸되지 않는 대항력 있는 선순위 임차권(곽호종, 보증금 245,000,000원)이 존재합니다. 임차인의 배당에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규정 확인이 필요합니다(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

정비예정구역(행위제한지역): 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비예정구역으로 지정되어 있어, 향후 행위 제한 내용을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 매수인이 인수해야 하는 245,000,000원의 임차인 보증금입니다. 감정가 247,000,000원 대비 임차인 보증금 액수가 매우 높아, 실질적인 인수 부담이 크므로 신중한 접근이 요구됩니다.

다수의 압류 및 가압류 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 명확하므로, 해당 금액을 포함한 총 매수 비용을 고려한 투자 전략 수립이 필수적입니다.

명학역 역세권 인근 지역으로, 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

주변 시세와 감정가를 비교 분석하여 투자 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원이며, 가장 큰 인수 부담인 임차인 보증금은 245,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례(알프스타운 60.84㎡ 3.2억원, 미영팰리스 60.33㎡ 2.85억원 등)를 고려할 때, 본건(36.26㎡)의 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 임차인 보증금 245,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰자가 부담하는 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가와 인수 보증금이 거의 동일한 수준임을 감안할 때, 본건은 사실상 에퀴티(Equity) 가치가 거의 없거나 마이너스일 가능성이 높습니다. 따라서 입찰가는 잠재적 위험을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가(법원에 납부하는 금액): 10,000,000원 ~ 40,000,000원

*주의: 위 입찰가는 법원에 납부하는 금액이며, 총 매수 비용은 입찰가에 임차인 인수 보증금 245,000,000원을 합한 금액이 됩니다. 임차인의 배당표 공고를 반드시 확인하여 실제 인수해야 할 보증금 잔액을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.