나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2509 [1] 강원특별자치도 원주시 흥업면 사제리 1285 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 사제리 소재 "거장아파트" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) : 본건은 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 상업용 건부지 및 일부 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1, 2) : 일단지 기준 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 일련번호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호((2)의 공부상 지목은 '대'이나, 일부 현황'도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물로서,(사용승인일 : 1998.01.06.) 외벽 : 드라이비트 마감 및 벽돌쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지도배 마감 및 타일 마감 등. 바닥 : 장판지 마감 및 타일 마감 등. 천장 : 벽지도배 마감 등. 창호 : 샤시창호 등.

이용상태

근린생활시설 및 숙박시설로 이용중임. 1층 : 근린생활시설 및 숙박시설 2층 : 숙박시설 3층 : 숙박시설 옥탑층 : 계단실 등 지하층 : 보일러실 및 저수조 등

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비 및 객실부분에 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물㉠ ~ ㉥이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록2 공부상 대이나 현황 일부 도로
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 담장, 석축, 조경수 등을 포함하고, 현황 일부 도로인 점을 감안한 가격임
- 제시외 건물 중 차고 일부는 인접지에 위치할 가능성 있음(정확한 경계는 측량 등 필요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 사제리 1285번지에 소재하며, 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 가능한 부동산입니다.

* 사건번호: 원주지원 2025타경2509 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 흥업면 사제리 1285 (신주소: 강원특별자치도 원주시 광터길 34)

* 용도: 근린생활시설, 숙박시설

* 감정가: 1,279,682,680원

* 토지 면적: 1,329.00㎡ (약 402.32평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1,362.98㎡ (약 412.33평)

* 건물 제시외 면적: 259.35㎡ (약 78.48평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 사제리 소재 "거장아파트" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 상태: 본 건 토지는 완경사지대에 자체 지반이 평탄하게 조성된 2필지로, 상업용 건부지 및 일부 현황 도로로 이용 중입니다. 토지는 일단의 부정형 토지로서, 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. (일부 토지는 접도구역 포함)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 7월 21일 농업협동조합중앙회의 근저당권 (을13)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 근저당권(농업협동조합중앙회, 송선희, 김성호), 가압류(치악새마을금고), 임의경매개시결정(농협은행) 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현황 조사 결과, 인수되는 권리(임차권 등)는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권개요"가 언급되어 있으나 상세 내용은 명시되지 않아, 해당 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대 관계 및 실제 점유자 현황은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 "거장아파트" 인근에 위치하며, 주거, 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 주요 용도: 건축물은 주로 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 1층은 근린생활시설 및 숙박시설, 2층 및 3층은 숙박시설로 활용되고 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 인근 편의시설, 상업시설 등의 상세 내용을 파악하기 어렵습니다. 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 편의는 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 일부 포함되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역과 상업, 업무, 녹지(농경지, 임야) 공간이 혼합된 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황 불일치: 본 건 토지 중 목록2번은 공부상 지목이 '대'이나, 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어 토지 이용 및 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 반영 내용: 감정가는 지상 담장, 석축, 조경수 등을 포함한 가격이며, 현황 일부 도로인 점을 감안하여 책정되었습니다.

* 제시외 건물 관련: 제시외 건물 중 차고 일부가 인접지에 위치할 가능성이 제기되었으며, 정확한 경계 확인을 위해 측량 등이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황 및 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 인수될 수 있는 보증금/차임 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 흥업면 사제리에 위치한 근린생활시설 및 숙박시설로 활용 가능한 부동산입니다. 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고, 제시외 건물 일부의 경계 불확실성 등의 현실적인 이슈가 존재하나, 감정평가 시 이러한 부분을 충분히 감안하여 가격이 책정된 것으로 보입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 가능성이 언급된 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 전반적으로 부동산 임의경매로 진행되는 물건으로서, 투자 가치 판단 시 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 확인 및 추가적인 권리 관계 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있어 관리 및 활용이 용이합니다.

* 권리관계 정리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다 (지상권 확인 필요).

* 감정가 반영: 현황을 감안한 감정가 산정으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 활용 가능성: 근린생활시설 및 숙박시설 용도로 활용 가능한 건물로, 지역적 특성에 맞는 사업 계획 수립 시 높은 부가가치를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정평가액은 1,279,682,680원이며, 이는 최저매각가격의 기준이 됩니다. 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황(토지 이용 상태, 제시외 건물 등), 향후 활용 계획, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 상세한 현장 조사 및 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.