나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1840 [1] 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 씨동 3층씨302호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 포일동 소재 '포일초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근에 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교, 공원등에 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층건 중 씨동 3층 씨302호 외 1개호수로서, 외벽 : 화강석붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅마감 및 인테리어마감 등, 창호 : 알루미늄샷시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 1,2 각각 아파트형공장으로 이용중 임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화물용승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 남서하향 완경사지대 내에 평탄화하여 조성한 부정형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 동측으로 각각 약 26미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이를 통하여 북의왕IC의 진입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(아파트에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상이며, 상호명 주식회사티에스웨이에서 사용중인것으로 확인됨. - 본건 일련번호 1,2 각 호실 내부에 가벽을 설치하여 회의실,사무실 등으로 이용중이며, 이는 일시적인것으로 원상회복이 용이하고 본건에 미치는 영향은 없다고 판단하여 평가하였으니 경매진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

301호와 302호 사이에 경계벽이 설치되어 있으나 원상획복이 용이함. 원상회복복구비용이 발생할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 안양지원 2025타경1840 (1)

* 소재지: 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 씨동 3층 씨302호

* 용도: 공장 (아파트형공장)

* 건물명: 인덕원IT밸리

* 건물 동/층/호: 씨동 3층 씨302호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 495,000,000원

* 토지 면적: 31.52㎡ (약 9.53평)

* 건물 면적: 106.74㎡ (약 32.29평)

1.3. 매각 조건

* 특이사항: 유동화물건, 중복병합사건, 토지거래허가구역

* 주의사항: 301호와 302호 사이에 경계벽이 설치되어 있으나 원상복구가 용이하며, 원상회복 비용이 발생할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 의왕시 포일동에 위치하며, '포일초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 북의왕IC 진입이 용이하여 광역 교통망 이용이 수월합니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 국민임대주택단지예정지구, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025-08-26까지, 2025-10-20까지 아파트에 한함).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2020-11-13 접수, 을4)

* 본 건(2025타경1840)은 국민은행의 임의경매로 개시되었습니다 (2025-11-14 접수, 갑14).

* 등기부 채권 총액은 약 1,542,522,169원입니다.

* 현재 등기부 상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매)는 본 경매 절차 진행으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 지상권 개요는 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장승재

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-07-02

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주식회사비앤피인더스트리

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2025-02-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주식회사온담

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-09-02

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

* 본 건은 임의경매 물건으로, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없어 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 인덕원IT밸리는 지식산업센터 밀집 지역으로, 주변에 다양한 기업들이 입주해 있어 잠재적인 임대 수요가 존재합니다.

* 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 상업 기능 또한 어느 정도 갖추고 있습니다.

* 인근 포일초등학교 및 공원 등은 지역 생활 편의성을 높여줍니다.

* 전반적으로 업무 시설과 주거 시설이 복합된 지역 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 포일초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 의료시설: 종합병원은 거리가 다소 있으나, 의왕시 및 인근 지역에 병의원급 의료시설 이용은 가능합니다.

* 녹지시설: 인근 공원 이용이 가능하여 쾌적한 환경을 일부 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 원상복구 관련

* 301호와 302호 사이에 설치된 경계벽은 원상복구가 용이하나, 복구 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 주거용이 아닌 공장 용도이므로 제한이 덜할 수 있으나 확인 필요)

6.3. 기타

* 유동화물건, 중복병합사건으로 경매 절차 진행 시 추가적인 변동 사항 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 2014년 5월 28일 사용 승인되었습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의왕시 포일동의 인덕원IT밸리에 위치한 공장(아파트형공장)으로, 우수한 입지와 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 현재 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리상의 부담은 적습니다.

* 다만, 내부 경계벽 복구 비용 발생 가능성과 토지거래허가구역 지정 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

* 주식회사 티에스웨이에서 사용 중인 것으로 파악되나, 임대차 관계는 미상입니다 (단, 권리분석상 대항력 없음).

8. 투자 포인트

* 안양지원의 2025타경1840 물건은 수도권 내에서 비교적 양호한 입지를 가진 지식산업센터 내 공장입니다.

* 법적으로 인수할 권리가 없어, 명도만 원만하게 진행된다면 소유권 취득에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 경계벽 복구 비용 발생 가능성은 있으나, 이는 물건의 가치를 고려하여 협상 또는 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역이라는 점은 매각 후 절차를 확인해야 합니다.

* 향후 임대 수익을 기대하거나 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 495,000,000원입니다.

* 인수할 보증금은 0원입니다.

* 물건의 입지, 건물 상태, 시장 상황, 잠재적 리스크(경계벽 복구 비용, 토지거래허가 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율, 지역 시세 등을 면밀히 조사한 후, 낙찰 후 발생 가능한 명도 비용, 복구 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.