나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513943 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 623-62 삼성빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제4층 제401호로서, 외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 및 6m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 [2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금120,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513943 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 623-62 삼성빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 24.72㎡ (약 7.48평)

건물면적: 53.56㎡ (약 16.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항: 없음

특수물건정보: SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

북서측 인근에 "용현초등학교"가 위치하고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 8m 및 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2020카단105544 (가압류)

등기부채권 총액: 147,670,180원

등기사항전부증명서 상 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2010-08-05)

* 소유권이전 (2010-12-28)

* 소유권이전 (2020-05-06)

* 가압류 (2020-09-11) - 말소기준권리

* 가압류 (2020-10-22)

* 압류 (2022-12-19)

* 압류 (2023-03-17)

* 압류 (2023-03-21)

* 강제경매개시결정 (2025-11-14) - 본건 경매 개시

* 압류 (2025-12-17)

* 압류 (2026-01-28)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-27

* 확정일자: 2020-04-06

* 배당신고일자: 2021-03-31

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기 (다만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨)

* 본 건 등기부등본 상 을구 5번 주택임차권은 말소된 것으로 확인됩니다. 또한 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (출처: 집합건물 등기부요약, 임차인현황, 물건명세서 참고사항).

4. 상권분석

본건이 위치한 용현동 일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

제공된 최근 매매/전월세 정보는 다음과 같습니다 (2026년 5월 거래 기준):

* 면적 38.67㎡ (약 11.7평), 1991년식 건물: 6,000만원

* 면적 69.25㎡ (약 20.9평), 2004년식 건물: 11,000만원

* 면적 32.76㎡ (약 9.9평), 1996년식 건물: 6,690만원

이 정보들을 바탕으로 평당 시세는 약 513만원 ~ 676만원 범위로 추정됩니다. 하지만 본건은 2010년경 건축된 53.56㎡ (약 16.20평)의 다세대주택으로, 연식 및 면적 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다.

* 외벽: 외장석재 및 드라이비트 마감 등.

* 창호: 샷시창.

* 이용 상태: 현재 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 장방형의 토지로서 "공동주택"의 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: "용현초등학교"가 북서측 인근에 위치합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함) 등입니다.

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 이 부분은 경매 진행 시 특정 금융기관(SGI, 서울보증보험)과의 조건 변경이 있음을 나타냅니다. 구체적인 내용 확인이 필요하며, 매수인에게 직접적인 금전 부담은 없으나 경매 절차 상의 특이사항으로 인지해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상에 해당하는 경우 계약 시 허가가 필요할 수 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 도로 시설이 갖춰진 주거 입지를 지니고 있습니다. 등기부등본 상 다수의 권리들이 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악되어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항과 토지거래계약 허가구역 지정에 대한 확인이 필요합니다. 감정가는 1억 3천 4백만원이나, 주변 유사 물건들의 최근 거래가와 비교 시 시세 차이가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 등기부등본 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수할 별도의 보증금은 없습니다.

* 양호한 입지: 학교가 인근에 있고 도로 접근성이 좋아 주거용으로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 다세대주택: 재개발이나 지역 개발 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있는 주거 형태입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건(53.56㎡, 약 16.20평, 2010년식 추정)과 직접 비교하기에는 연식 및 면적 차이가 있습니다.

* JSON 1 (38.67㎡, 1991년식): 6,000만원 (약 513만원/평)

* JSON 2 (69.25㎡, 2004년식): 11,000만원 (약 526만원/평)

* JSON 3 (32.76㎡, 1996년식): 6,690만원 (약 676만원/평)

본건의 감정가는 약 827만원/평으로, 주변 최근 거래가 대비 높은 편입니다.

'SGI 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 등의 특이사항을 고려하고, 주변 시세 및 본건의 현황 (건축 연식, 관리 상태 등)을 면밀히 조사하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본 건의 적정 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 107,200,000원 ~ 120,600,000원 정도로 예상됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.