나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53777 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1016 월곶3차풍림아이원아파트 303동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 '월포초등학교' 남측에 인접하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 항구 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북측으로 약 500미터 거리에 수인분당선 월곶역, 남동측 약 800미터 거리에 수인분당선 달월역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층건 중 제303동 제12층 제1204호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53777 (1)

소재지: 경기도 시흥시 월곶동 1016 월곶3차풍림아이원아파트 303동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 3억 7,000만원

토지면적: 45.54㎡ (약 13.77평)

건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 월곶동에 소재하며, 월포초등학교 남측에 인접해 있습니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 항구 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 북측 약 500m 거리에 수인분당선 월곶역, 남동측 약 800m 거리에 수인분당선 달월역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 대로3류(폭 25m~30m), 북서측으로는 중로1류(폭 20m~25m), 동측으로는 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접해 있어 교통 여건이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 각종 도로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택거래 한정) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2024.12.10. 접수된 신한카드 주식회사 가압류 (갑5, 채권액 8,727,977원)

* 말소기준권리보다 앞서는 권리:

* 임차인 현황:

김 (전입일자: 2021-09-27, 확정일자: 2021-08-06)

보증금: 300,000,000원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 본건의 주요 권리 분석 사항입니다. 본건의 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 3억원에 대한 배당 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임 관련 상세 내역 확인이 필요합니다.

* 말소되지 않는 권리:

부동산 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 186,801,035원 (등기부상 채권액 총합계)

4. 상권분석

본건이 소재한 월곶동은 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 항구 지역이 인접해 있어 지역적인 특성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

아파트명: 월곶3차풍림아이원

주소: 경기도 시흥시 월곶동 1016

준공년월: 2005년 03월 28일

총 동수: 7개동, 총 세대수: 560세대

해당 물건은 303동 12층 1204호로, 전용면적 84.83㎡ (약 25.66평)입니다.

단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차는 총 136대(지상 4대, 지하 19대, 기타 113대)까지 가능하며, 전기차 충전기(지상 8대, 지하 6대)도 설치되어 있습니다.

인근에 월포초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전입일자가 권리신고일보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 3억원의 보증금을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 배당 절차에 따라 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인의 정확한 임대차 계약 내용 및 보증금 회수 관련 상세 정보가 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 토지거래허가구역(외국인 주택거래 한정) 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥시 월곶동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 최근 실거래가 역시 꾸준히 형성되고 있어 투자 가치를 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 액수가 상당하여, 인수 여부에 대한 철저한 분석과 주의가 요구됩니다. 또한, 등기부상 각종 채권액이 존재하며, 임대차 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 월곶역 및 달월역을 이용할 수 있는 교통 편의성과 아파트 단지로서의 기본적인 생활 인프라.

* 비교적 양호한 주위 환경: 초등학교 인접, 근린생활시설 및 항구 등 지역적 특성.

* 향후 가치 상승 잠재력: 신축 아파트가 아닌 점을 고려할 때, 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3억 7,000만원

최근 매매 사례:

* 2026년 5월 8일: 3억 3,300만원 (5층)

* 2026년 6월 17일: 3억 8,000만원 (6층)

* 2026년 7월 13일: 3억 3,000만원 (4층)

본건은 12층으로, 최근 거래된 4~6층보다 높은 층수에 위치하고 있습니다. 최근 최고가 거래액이 3억 8,000만원인 점을 고려할 때, 층수 이점을 감안한 가치를 산정할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(3억원) 인수 가능성에 대한 불확실성이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

현재 정보를 바탕으로 보수적으로 접근 시, 감정가(3억 7,000만원)와 최근 최고가(3억 8,000만원)를 고려하고, 임차인 리스크를 반영하여 예상 입찰가는 3억 5,000만원에서 3억 7,000만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 관련 권리 분석을 더욱 심층적으로 진행하고, 배당표를 확인하여 보증금 인수 여부를 명확히 하는 것이 중요합니다.

최종 예상 입찰가: 3억 6,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.