나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53791 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 830-3 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 "각골초등학교"남서측인근에 위치하며 주위는 공동주택 (다게대주택)밀집지역으로 부근에 각골공원,각골운동장 등이 소재하는 등 주거환경은 무난한 편임.

교통상황

차량의 접근이 용이하며 본건 동측부근에 노선버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 조적조 박공지붕3층규모(지1층소재)의 다세대주택임. -외벽:드라이비트 -내벽:벽지 및 타일마감 -창호:샷시창

이용상태

3층규모(지1층소재) 다세대주택의 2층201호 단위세대임. (방2,욕실 겸 화장실,거싵,주방겸 식당,다용도실,현관 등)

설비내역

급배수,위생설비,도시가스,주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택부지로 북측의 접면도로 및 부근과는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

북측으로 소로3류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(각골초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)본건에는 "주택임차권등기(임차권자:한국토지주택공사)"가 있음.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.4.2.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53791 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 830-3 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지 면적: 15.05㎡ (약 4.55평)

건물 면적: 32.37㎡ (약 9.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 안산시 상록구 본오동 "각골초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(다세대주택) 밀집 지역입니다.

생활 편의: 각골공원, 각골운동장 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 여건: 차량 접근이 용이하며, 동측 부근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 28일 안산세무서장의 압류입니다.

주요 권리 내역:

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

주택임차권: 한국토지주택공사 (2017년 8월 22일 전입, 70,000,000원) - 서울보증보험 주식회사가 승계하였으며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

강제경매: 서울보증보험 주식회사 (2025년 11월 20일 신청, 110,803,286원) - 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

임차인 현황:

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.09.19, 대항력 없음)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.09.23, 대항력 없음)

* 조 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.09.22, 대항력 없음)

* 서울보증보험 주식회사 (임차권자 한국토지주택공사의 승계인) (보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2017.08.22, 확정 2017.07.31, 배당신고 2019.09.25, 대항력 없음)

인수되는 권리: 없음.

특별 인수가능 권리: 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 2026년 4월 2일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 임차인 보증금 70,000,000원은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 본오동 지역 다세대주택의 거래 가격은 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

2015년 건축된 약 6.34평(20.96㎡) 다세대가 4,400만원에 거래되었으며, 평당 약 694만원 수준입니다.

2002년 건축된 약 18.17평(60.06㎡) 다세대가 1억 4,400만원에 거래되었으며, 평당 약 793만원 수준입니다.

본건은 1992년 건축된 약 9.79평(32.37㎡) 다세대주택으로, 감정가는 7,000만원입니다. 이는 평당 약 715만원 수준으로, 유사 연식의 비교 물건 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

최근 실거래가 추이: 2026년 7월에 다수의 거래가 확인되어, 본오동 지역 부동산 거래가 활발함을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 본 물건은 경기도 안산시 상록구 본원로5안길 51 (본오동)에 위치한 다세대주택으로, 1992년 8월 3일 사용승인을 받았습니다. 총 3층 규모이며, 주거용 공동주택(15세대)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 및 조적조 구조에 박공지붕 형태를 하고 있으며, 건물의 연면적은 600.04㎡, 대지 면적은 254.9㎡입니다.

이용 상태: 본건은 다세대주택 2층 201호 단위 세대로, 방 2개, 욕실 겸 화장실, 거실, 주방 겸 식당, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 도시가스, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 1992년 건축되어 약 30년이 경과한 노후 건물입니다. 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다. (토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 2026.8.25까지이나, 통상적인 매수인에게는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.)

혐오시설: 제공된 정보 상으로는 인근에 혐오시설이 소재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 장점은 선순위 임차인이 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 임차보증금 반환 의무를 부담하지 않는다는 점입니다. 이는 권리관계가 매우 명확해져 투자 위험을 크게 낮춥니다.

다만, 건물의 노후화는 감안해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰 후 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

우수한 입지: 초등학교, 공원, 운동장 등 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높습니다.

안정적 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

소형 면적: 약 9.79평의 소형 면적으로 소액 투자자에게도 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

주변 시세 및 건물 연식, 그리고 임차권 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준으로 판단됩니다.

건물의 노후화를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 60,000,000원 ~ 68,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으나, 65,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.