나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5476 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층730호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7층 730호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 천장부착식에어컨설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형의 토지로 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 광대로인 삼양로 등 삼면이 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정 기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12. 31/아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5476 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 730호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 297,000,000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물면적 (전용면적): 30.03㎡ (약 9.09평)

토지/건물 일괄매각 여부: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2022년 5월 13일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 주거용, 주상복합, 업무용, 상업용 건물과 학교, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 서측의 광대로인 삼양로 등 세 면이 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 1. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변에는 백운초등학교를 비롯한 교육시설과 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 공원 및 녹지 공간 또한 인근에 위치하고 있을 것으로 예상됩니다. 일반적인 도시 지역의 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설이 주변에 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2) 2023-07-14 한국주택금융공사 근저당권

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을1, 을2, 을3, 을4, 갑7(압류) 등은 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸됩니다. 갑6)의 임의경매 역시 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수 여부가 불확실합니다. 다만, 일반적으로는 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 어

보증금: 3,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2025-08-18

확정일자: 2025-08-18

배당신고일자: 2026-01-29

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 주변에 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역입니다. 근린생활시설이 풍부하여 상권이 활성화되어 있으며, 청년층의 주거 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 백운초등학교가 소재하며, 다양한 편의시설 및 상업시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

아파트 정보: 에드가 쌍문 청년주택은 총 1개동 253세대로 구성되어 있습니다. 최고 7층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다. 지하주차대수는 4대이며, 전기차 충전기도 2대(지하) 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 본 건이 위치한 지역은 아파트 용도에 한해 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 하므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 대항력은 없으나, 임대차 관계가 명확히 확인되므로 명도 관련 절차 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 청년주택 아파트로, 입지 및 주변 환경이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적은 편이라는 장점이 있습니다. 다만, 일부 토지이용계획상의 제한과 토지거래허가구역 지정 기간을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트(2022년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 청년주택으로서 특정 수요층이 명확하여 공실 위험이 상대적으로 적음.

* 말소기준권리 상의 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 최소화.

* 학교 및 다양한 근린생활시설 인접으로 생활 편의성이 높음.

* 인근 전철역 및 도로망을 이용한 교통 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 297,000,000원

현재 시세 (추정): 에드가쌍문 인근 유사 면적대(약 30㎡) 아파트 시세 조사 결과, 현재 약 270,000,000원 내외의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

제안 입찰가: 260,000,000원

참고: 본 건은 토지거래계약 허가구역(아파트, 2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 낙찰자는 관련 허가를 받아야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 고려해야 할 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.