나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5188 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 635-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리, 평지의 단독주택 건부지입니다. 기호(3) : 세장형, 평지로 지목은 도로이나 현황 잡종지 상태입니다. 기호(4) : 부정형, 평지의 잡종지 상태로 인접 건부지의 부속토지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,4) : 본건의 남측 인접지 상에 개설된 진입로를 통하여 공도와 연결됩니다. 기호(3) : 본건의 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 진입로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다. 기호(3): 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다. 기호(4): 도시지역 , 자연녹지지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(3)은 공부상 지목 '도로'이고, 기호(4)는 공부상 지목 '전'이나 공히 잡종지 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (경사지붕(일부 평지붕)) 2층 구조(사용승인일자: 2021.08.23)로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 치장석 붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배, 인테리어, 타일붙임 등 마감 창호 : 시스템 창호 등 마감 입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중(후첨 '내부구조도' 참조)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '토지건물 감정평가명세표'를 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록4. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3.목록1.,3.,4. 지상에 목록2. 건물이 소재함
4.목록3. 공부상 지목 '도로'이나 현황 '잡종지' 상태
5.목록4. 공부상 지목 '전'이나 공히 '잡종지' 상태로 인접 건부지의 부속토지로 이용중
6.소나무, 향나무 등 정원수 10여그루는 토지에 포함하여 평가
7.정확한 면적이나 위치, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5188 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 635-2

용도: 단독주택

감정가: 1,119,993,960원

토지면적: 666.00㎡ (약 201.5평)

건물면적: 180.94㎡ (약 54.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOOO (등기부상 말소기준권리권자인 성남수정새마을금고가 경매 신청)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 제시외 건물 포함

주의사항:

1. 일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 목록4(토지)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다. 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

3. 목록1, 3, 4 토지 위에 목록2 건물(단독주택)이 소재합니다.

4. 목록3 토지는 공부상 지목이 '도로'이나 현황은 '잡종지' 상태입니다.

5. 목록4 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '잡종지' 상태로 인접 건부지의 부속토지로 이용 중입니다.

6. 소나무, 향나무 등 정원수 10여 그루는 토지에 포함하여 평가되었습니다.

7. 정확한 면적, 위치, 인접토지 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 "도수초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

토지 기호(1,4)는 남측 인접지의 진입로를 통해 공도와 연결됩니다. 토지 기호(3)은 동측으로 폭 약 3미터 내외의 진입로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1, 3, 4)는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 또한, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등에 포함됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 외국인 등은 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대해 허가가 필요합니다.

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

1988년 11월 14일 안교률 소유권 이전 (상속)

2020년 02월 04일 김기복 소유권 이전 (매매)

2021년 09월 29일 성남수정새마을금고 근저당 (을3, 말소기준권리, 654,000,000원)

2024년 05월 21일 성남수정새마을금고 근저당 (을4, 120,000,000원)

2025년 01월 15일 경기광주세무서장 압류 (갑12)

2025년 07월 17일 이성애 근저당 (을5, 1,150,000,000원)

2025년 11월 13일 성남수정새마을금고 임의경매 (갑13, 655,706,189원)

총 등기부채권액: 1,924,000,000원

3.2. 건물 등기부 요약

2021년 08월 31일 김기복 소유권 보존

2021년 09월 29일 성남수정새마을금고 근저당 (을1, 말소기준권리, 654,000,000원)

2024년 05월 21일 성남수정새마을금고 근저당 (을2, 120,000,000원)

2024년 12월 23일 경기광주세무서장 압류 (갑6, 갑7)

2025년 07월 17일 이성애 근저당 (을3, 1,150,000,000원)

2025년 11월 13일 성남수정새마을금고 임의경매 (갑8, 655,706,189원)

총 등기부채권액: 1,924,000,000원

3.3. 권리분석 종합

등기부등본상 말소기준권리인 2021년 9월 29일자 성남수정새마을금고 근저당권(을3, 을1) 이하의 권리(후순위 근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

특별한 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 도수초등학교 인근에 위치하며, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 지역 특성상 종합적인 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 문제

본건 토지 중 일부(목록 4)는 공부상 지목이 '전'으로 되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있으며, 추후 원상회복명령이 내려질 가능성도 있습니다.

6.2. 지목 불일치 및 현황

목록 3 토지는 공부상 지목이 '도로'이나 현황은 '잡종지'이며, 목록 4 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '잡종지' 상태입니다. 이는 토지 이용에 있어 잠재적인 문제를 야기할 수 있으며, 개발 또는 건축 시 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속하며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 환경

특별히 명시된 혐오시설은 없으나, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역 등은 잠재적인 환경적 민감성을 시사합니다.

6.5. 면적 및 경계 확인

정확한 면적, 위치, 인접 토지와의 경계 등은 측량을 통해 별도로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 약 11.2억 원 수준으로 책정되었습니다.

입지상 도수초등학교 인근으로 교육 환경은 있으나, 대중교통이 다소 불편하며 주변이 주택, 농경지 등이 혼재된 지역이라는 점은 고려해야 합니다.

권리분석상 인수할 권리는 없으나, 농지취득자격증명 미비, 토지 지목과 현황 불일치, 다양한 토지 이용 제한 등 법적, 행정적 리스크가 존재합니다. 이러한 부분은 명확한 확인과 해소가 필요합니다.

토지 면적이 넓다는 점은 장점이나, 주변 시세 대비 감정가가 적정한지에 대한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 활용 가능성

666㎡의 넓은 대지는 향후 건축, 증축, 또는 기타 용도로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 지역 내 단독주택 수요

소음 및 공해를 피해 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

8.3. 잠재적 개발 가치

자연녹지지역 및 성장관리계획구역이라는 점을 고려할 때, 관련 법규 검토 후 개발 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 제공된 '다세대' 주택 매매 사례와 본건 '단독주택'의 특성 및 넓은 토지 면적을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 제공된 다세대 주택의 전용면적당 매매가는 ㎡당 약 156만원에서 358만원 수준으로 파악되었습니다. 본건 건물의 전용면적(180.94㎡)에 최고가를 적용 시 약 6.5억 원으로 추산되며, 넓은 토지(666㎡)의 가치를 보수적으로 ㎡당 200만원~300만원으로 가정할 경우 토지 가치는 약 1.3억~2.0억 원으로 산정됩니다. 이에 따라 건물과 토지 가치를 합산하면 약 7.8억 원에서 8.5억 원 내외의 추정치가 나옵니다.

하지만 감정가(약 11.2억 원)와 위 추정치의 차이가 크고, 본건은 단독주택이므로 단순 비교는 어렵습니다. 또한, 농지 관련 이슈, 지목 불일치, 엄격한 토지 이용 제한 등 법적, 행정적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인과 시장 불확실성을 감안하여, 본건의 감정가 대비 80%~90% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 1,119,993,960원의 80% 수준: 약 896,000,000원

* 감정가 1,119,993,960원의 90% 수준: 약 1,008,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 법률 검토, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 심층 분석, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.