나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53382 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-110 세진타운 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "계약신학대학원대학교" 북동측 근거리에 소재하는 구분건물(세진타운 101동 1층 102호)로서, 인근은 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 1층 102호로서, (사용승인일 : 2014.08.28) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 및 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사지대의 가장형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김영석)로부터 2026.6.9.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53382 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-110 세진타운 101동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 61.16㎡ (약 18.50평)

건물면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

건축물 사용승인일: 2014년 8월 28일

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "계약신학대학원대학교" 북동측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

주변은 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 완경사지의 가장형 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획 상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로도 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 특정 용도로 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 8월 27일 접수된 엄미경 근저당권(50,000,000원)입니다.

등기부 상 채권 총액은 195,000,000원으로, 이는 근저당권 50,000,000원과 강제경매 채권자 주택도시보증공사의 145,000,000원을 합한 금액입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 주택도시보증공사(임차인: 김영석)는 2021년 5월 24일 전입, 2021년 5월 4일 확정일자를 받았으며 보증금은 145,000,000원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 9일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없음을 시사합니다.

김일호 임차인은 2023년 11월 27일 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 상 을6 주택임차권(김영석, 145,000,000원)은 2023년 6월 9일 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

압류 및 강제경매 개시결정 등기 또한 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건이 소재한 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 일대는 다세대주택이 활발하게 거래되고 있는 지역입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 주노빌리지(102동): 2026년 5월 10일, 1억 6,000만원 (전용면적 53.39㎡)

* 크로바빌(101동): 2026년 5월 14일, 1억 2,200만원 (전용면적 54.87㎡)

* 라임하우스1동: 2026년 5월 4일, 2억 700만원 (전용면적 68.89㎡)

본건의 전용면적은 35.96㎡ (약 10.88평)으로, 비교적 작은 면적에 해당합니다.

유사 면적 및 연식의 다세대주택 가격을 고려할 때, 크로바빌(101동)의 거래 가격(1억 2,200만원)이 본건의 면적과 유사하여 참고 가치가 높습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 734만원/평 수준입니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 1억 1,000만원 내외로 추정됩니다. 감정가 9,900만원은 시장 평균가 대비 다소 낮은 편으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 냉난방, 급배수, 위생, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 교통 상황은 차량 진출입이 가능하며 인근 버스 정류장 이용이 용이합니다.

인근에는 계약신학대학원대학교가 있으며, 주거 지역으로 분류되어 있어 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

다만, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 혐오시설 유무에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 상세 지도 검색이 필요합니다. 현재까지의 조사에서는 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 김영석에 대한 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 문제는 해결된 것으로 보이나, HUG의 채권 회수 과정에서 발생할 수 있는 법적 절차 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 하의 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 또는 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2014년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 세진타운 101동 1층 102호 다세대주택입니다.

감정가는 9,900만원으로 책정되었으나, 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 대비 시세가 더 높게 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

권리관계는 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 토지거래계약 허가구역 지정 및 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 권리 관계로, 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 편의성: 주변이 주거지역으로 형성되어 있고 교통 및 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 99,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택이 약 1억 2,000만원 이상으로 거래되고 있음을 감안할 때, 본건의 현재 가치는 약 1억 1,000만원 내외로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 0원이고 권리상 특별한 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 감정가 이상에서 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 부동산 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.