나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58858 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 803-8 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 '탑동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호로서, 사용승인일 : 2002.01.04. 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실1, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(탑동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 본건 3층 301호는 집합건축물대장 건축물도면에 표시된 호의 위치와 현장에서 조사된 호의 위치가 상이하며, 건축물도면에 표시된 302호 부분이 본건 301호로 탐문조사되어, 이를 기준으로 평가하였는바, 경매진행시 유의바람.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장 건축물도면상 302호가 현황 301호이며, 현황표시대로의 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58858 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 803-8 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 35.03㎡ (약 10.6평)

토지지분: 35.03㎡ (약 10.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.76㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.76㎡ (약 18.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 '탑동초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 다세대주택 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

이 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(탑동초등학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다.

주변 시설로는 탑동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-02

* 확정일자: 2021-07-12

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 비고:

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단106371 가압류 (주택도시보증공사, 2023-10-26 접수)

* 권리 내역:

* 2010-05-03: 소유권이전 (김흥래)

* 2018-10-11: 소유권이전 (최인애)

* 2021-08-25: 소유권이전 (육제호, 매매)

* 2023-08-07: 주택임차권 (윤지혜, 금160,000,000원, 전입 2021-08-02, 확정 2021-07-12) - 말소

* 2023-10-26: 가압류 (주택도시보증공사, 금250,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-12-11: 압류 (수원시, 세무과) - 말소

* 2025-09-01: 압류 (부천시, 징수과) - 말소

* 2025-11-17: 강제경매 (주택도시보증공사, 160,000,000원) - 말소 (본건 경매)

* 2025-11-27: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 등기부채권 총액: 410,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권

주의사항:

* 다세대주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장 건축물도면상 302호가 현황 301호로 확인됩니다. 본건은 현황표시대로 매각되므로, 입찰 시 이 점을 유의해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 있습니다. 다만, 임차인 현황 상 대항력이 없으며, 등기부 상 주택임차권은 말소된 것으로 확인되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 임대 정보는 다음과 같습니다.

* 최근 매매 정보 1:

* 소재지: 경기 수원시 권선구 탑동 (31-19번지, 네오빌)

* 건물연식: 2017년

* 면적: 전용 49.25㎡ (약 14.9평)

* 거래금액: 19,300만원 (2026년 7월 13일)

* 층수: 3층

* 최근 매매 정보 2:

* 소재지: 경기 수원시 권선구 탑동 (793-5번지, 가림주택(793-5))

* 건물연식: 2002년

* 면적: 전용 54.9㎡ (약 16.6평)

* 거래금액: 15,300만원 (2026년 7월 3일)

* 층수: 3층

* 최근 매매 정보 3:

* 소재지: 경기 수원시 권선구 탑동 (861-8번지, 가림주택3차)

* 건물연식: 2001년

* 면적: 전용 55.67㎡ (약 16.8평)

* 거래금액: 14,800만원 (2026년 7월 6일)

* 층수: 1층

본건은 2002년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 59.76㎡ (약 18.1평)입니다.

비교 대상 물건 중, 2002년식 건물인 '가림주택(793-5)' (전용 54.9㎡)이 15,300만원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 약간 넓은 면적(59.76㎡)을 가지고 있으며, 건축 연식도 유사합니다.

가장 최근 거래된 '네오빌' (2017년식, 전용 49.25㎡)은 19,300만원으로, 신축이거나 상태가 더 양호한 경우 더 높은 가격대를 형성하는 것으로 보입니다.

본건의 감정가 16,000만원은 유사 연식 및 면적의 거래 사례(15,300만원)와 비교 시, 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 최신 트렌드나 건물 상태에 따라 가격은 변동될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다.

* 사용승인일: 2002년 1월 4일

* 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 1개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 호수 불일치: 집합건축물대장 상 건축물 도면과 현황의 호수 표기가 다릅니다 (도면상 302호가 현황 301호). 본건은 현황대로 매각되므로, 실제 이용 면적과 공부상 표기 간 차이에 대한 인지가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 있어, 인수 조건 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 선순위 임차권: 등기부상 주택임차권은 말소되었고, 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 분석되나, HUG 관련 사항과 함께 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 토지거래계약허가구역(특정 용도 및 대상자) 등으로 묶여 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설(탑동초등학교)이 인근에 있고 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역에 소재합니다. 2002년에 준공되어 연식이 있으나, 최근 인근 유사 물건의 거래 사례를 볼 때 시세는 비교적 안정적인 편입니다.

다만, 건축물대장 상 호수 표기 오류와 HUG 관련 조건, 그리고 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리분석 상 인수되는 임차권은 없는 것으로 보이나, HUG와의 거래 조건을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 수원시 권선구 탑동 지역은 주거 환경이 비교적 안정적이며, 탑동초등학교가 인접하여 학군 수요가 있습니다.

* 시세: 인근 유사 다세대주택의 최근 거래 가격을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 매입 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계: 임차권이 말소되고 대항력이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 약 15,500만원에서 16,500만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 16,000만원을 기준으로, 주변 유사 물건의 실거래가(15,300만원)와 본건의 면적, 건축 연식, 그리고 잠재적 리스크 요인(호수 불일치, 토지 이용 제한)을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최종 입찰가는 물건의 현황, 경매 진행 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.