나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5025 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층619호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교" 북측 인근에 위치하는 에드가쌍문 제6층 제619호(전유면적 23.1866㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 대학교, 금융기관, 시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 "솔밭공원역"이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제6층 제619호로서 외벽 : 일부치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 비닐시트마감 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(청년주택): 원룸식으로 이용중인 것으로 조사되었으며 후면 "내부구조도" 참조.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고 위생 급배수 및 급탕설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 지하주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(공동주택(청년주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터(삼양로), 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5025 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층619호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 270,000,000원

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부상 근저당권자)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 각급 학교, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있고 우이신설선 "솔밭공원역"이 위치하여 대중교통 이용은 무난합니다.

본건 서측으로 노폭 약 30미터(삼양로), 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 및 일정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 아파트 용도에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각물건 개요:

본건은 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제6층 제619호로서, 2022년 5월 13일 사용승인되었습니다.

건물 면적은 전용 23.1866㎡ (약 7.01평)이며, 토지 지분은 9.061㎡ (약 2.74평)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리(2022.08.12.자 한국주택금융공사 근저당권)보다 선순위인 권리는 소멸되지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부현황:

말소기준권리: 2022.08.12.자 한국주택금융공사 근저당권 (채권액 163,308,102원)

근저당권:

- 한국주택금융공사 (2022.08.12., 163,308,102원) - 말소기준권리

- 한국주택금융공사 (2023.07.14., 163,308,102원) - 말소예정

- 주식회사온라이프건설 (2023.07.14., 34,478,236원) - 말소예정

주택임차권:

- 오 (2026.01.06. 접수, 보증금 52,680,000원) - 인수 (전입 2022.08.08., 확정 2022.07.07.)

임의경매개시결정:

- 한국주택금융공사 (2025.11.12., 163,308,102원) - 말소예정

압류:

- 목포세무서장 (2026.01.27.) - 말소예정

총 등기부채권액: 413,774,440원

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 52,680,000원

* 차임: 360,000원

* 전입일자: 2022-08-08

* 확정일자: 2022-07-07

* 배당신고일자: 2025-12-30

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

(주의: 상기 '인수 보증금 합계: 0원'은 배당을 통해 전액 변제될 경우를 가정한 수치일 수 있으나, 등기부상 '인수' 기재 및 대항력 보유 임차인의 존재로 인해 실제 매수인에게 보증금 인수 의무가 발생할 가능성이 매우 높습니다. 임차인 오 의 보증금 52,680,000원 전액 또는 일부가 인수될 위험이 있습니다.)

1.3. 상권분석

주변에 중소규모 점포 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 백운초등학교, 도봉보건소, 은행, 시장 등이 위치하여 직주근접 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

단지 내 상업시설은 관리사무소, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

사용승인일: 2022년 5월 13일

총 세대수: 253세대

최고/최저층: 7층/2층

건물 연면적: 17,008.94㎡ (약 5,145.4평)

대지 면적: 3,111㎡ (약 941.1평)

주차대수: 지하주차대수 4대 (전기차충전기 지하 2대) - (건축물대장상 지하주차대수 112대, 총 면적 0대 표기 혼재)

관리사무소 연락처: 02-998-5560

주변 편의시설:

* 교육시설: 백운초등학교, 선덕고등학교, 서울대학교 등

* 금융기관: 우리은행, 신한은행 등

* 기타: 도봉구청, 도봉세무서, 대형마트, 전통시장 인접

혐오시설 유무:

주변 지역에 대해 확인한 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설(산업단지, 폐기물처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업, 교육시설이 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인:

오 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

고도지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역(특정 용도 및 기간 한정) 등으로 묶여 있어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

시세 변동성:

청년주택이라는 특수 용도로 인해 일반 아파트와는 다른 임대 시장 특성을 가질 수 있으며, 공실 발생 시 임대 수입에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 북부 지역에 위치한 신축(2022년 준공) 청년주택 아파트로, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 등기부상 '인수'되는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재가 가장 큰 위험 요인으로 작용하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한 사항들도 잠재적 제약으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

청년주택: 정부 정책과 연계된 청년주택은 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

양호한 입지: 대중교통 접근성과 주변 생활 편의시설이 갖추어져 있어 실거주 및 임대 목적으로 수요가 있을 수 있습니다.

적정 수준의 감정가: 현재 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준이라면, 추가적인 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 예상 시세는 약 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 범위로 추정됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 토지이용계획상의 제한 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 인수되는 보증금을 제외하고, 현재 감정가(2억 7천만원) 및 예상 시세, 각종 취득 부대 비용(취득세, 법무비용 등) 및 예상 수리비를 감안하여, 약 2억 2천만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

(주의: 상기 입찰가는 현재까지의 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 타 응찰자의 유입 여부, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 임차인과의 협상 여부 및 보증금 인수 금액 확정에 따라 최종 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.