나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34995 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-5 엘리타운 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 ‘심원고등학교’ 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택(연립, 다세대, 아파트), 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 드라이비트 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 현황 다세대주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의), 상대보호구역(옥산초-부천교육지원청문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34995 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-5 엘리타운 2층 202호 (신 주소: 경기도 부천시 계남로301번길 9-7)

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

건축년도: 2014년 (사용승인일: 2014.12.23)

건물면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

건물지분: 49.5㎡ (약 14.97평)

1.3. 토지 정보

토지면적: 33.57㎡ (약 10.16평)

토지지분: 33.57㎡ (약 10.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 219,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 내 명시된 주의사항 없음. 현장 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '심원고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택(연립, 다세대, 아파트), 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이현태)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-26

확정일자: 2020-12-29

배당신고일자: 2023-06-07

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로 보이며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 확인되었습니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: (을구 4번) 가압류 (대전지방법원 2022카단51409, 2022.04.18.)

말소 예정 권리:

* (을구 7번) 주택임차권 (채권액 230,000,000원, 권리자: 이현태/주택도시보증공사) - 등기부상 '말소'로 표기되었으며, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* (을구 9번) 강제경매 (인천지방법원 부천지원 2025타경34995, 2025.11.14.) - 본 경매 사건의 개시결정 등기입니다.

3.4. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금은 0원입니다. (을구 7번 주택임차권이 말소될 예정임을 전제로 합니다.)

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 251,971,461원 (가압류 21,971,461원 + 압류 2건 + 강제경매 230,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 춘의동 일대는 주거용 건물과 상가점포가 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 대규모 상업지구에 속하지는 않으나, 지역 주민들을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 주위의 상가점포들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 심원고등학교가 위치하고 있으며, '옥산초등학교' 또한 교육기관으로 언급되어 교육 환경이 인근에 있음을 알 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 관련)

제공된 정보 및 외부 검색 결과에 따르면, 부천시 내 다른 지역(예: 오정구 대장동, 삼정동)에서 과거 폐기물 소각장, 도축장 등 혐오시설이 입지했거나 관련 이슈가 있었던 사례가 있습니다. 그러나 본건이 위치한 춘의동 130-5번지 인근 지역에서 현재 직접적으로 생활에 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 거래 시에는 해당 지역의 지속적인 환경 및 시설 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차가 필요합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 유효)

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)의 채권 인수와 관련된 복잡한 조건이 있음을 시사합니다. 이는 향후 매수인의 자금 조달 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로, 구체적인 내용을 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건이 존재할 경우, 해당 물건의 경매 진행이나 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 내부 구조 미확인

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 내부 구조를 확인하지 못했습니다. 이는 실제 내부 상태가 건축물대장이나 외부 관찰과 다를 수 있음을 의미하며, 입찰 시 반드시 직접 내부를 확인해야 합니다.

6.5. 임대관계 미상

임차인 현황에서 '임대관계 미상'으로 표기된 부분이 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 어떠한지 추가적인 확인이 필요합니다. (단, 현재 주택도시보증공사의 임차권은 말소될 예정으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 춘의동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 감정가는 2억 1,900만원입니다. 비교적 최근인 2026년 3월에 인근 유사 면적의 다세대주택이 2억 2,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 시장 시세와 감정가가 유사하거나 약간 낮은 수준으로 형성되어 있습니다.

권리관계상으로는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 설정되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정으로 보입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 'HUG 인수조건 변경'이라는 복잡한 특수 조건, 그리고 현장 조사 시 내부 구조 미확인 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 합리적인 감정가: 인근 유사 면적 실거래가(2억 2,500만원)와 비교 시, 감정가(2억 1,900만원)가 상대적으로 매력적일 수 있습니다.

* 향후 도시 개발 및 재건축 가능성: 춘의동 지역의 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 단지 주변 교통 및 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보(2026년 3월, 49.23㎡ 면적 2억 2,500만원 거래)와 본건의 면적(49.50㎡) 및 감정가(2억 1,900만원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 최근 유사 면적의 실거래가를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 2억 2,800만원 ~ 2억 3,500만원 범위로 제안합니다.

이는 보수적인 접근으로, 정확한 투자 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토, 그리고 토지거래허가 절차 비용 등을 포함한 총 투자 비용 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.