나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34928 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5 스위트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 대로변 주상복합지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:신세계이마트중동점(도보22분) 등 - 교육시설:부천삼정초등학교(도보2분) 등 - 공원시설:상산어린이공원(도보4분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(길주로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남서측에 부천시청역(도보22분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 201호 및 202호, 3층 301호, 4층 401호 및 402호, 5층 501호로서 ○외벽 : 드라이비트 미장스톤 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비,승강기설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 세장형 평지임. ○ 이용상태: 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 북측으로 광로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차: 8대

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34928 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 299-5, 스위트빌 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 405,000,000원

* 토지면적: 34.77㎡ (약 10.52평)

* 토지지분: 34.7724㎡ (약 10.52평)

* 건물면적: 64.01㎡ (약 19.36평)

* 건물지분: 64.01㎡ (약 19.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOO (부천중앙새마을금고)

* 특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(삼정초), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 해당 기간 만료)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경으로는 대로변에 접한 주상복합지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 주요 편의시설로는 신세계이마트중동점(도보 22분) 등이 있습니다.

* 교육시설로는 부천삼정초등학교(도보 2분)가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 공원시설로는 상산어린이공원(도보 4분)이 있습니다.

* 교통 여건으로는 차량 접근성은 자유로운 편이며, 대중교통 이용 시 인근 간선도로(길주로 등)변 버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 지하철은 남서측에 부천시청역(도보 22분)이 소재합니다.

* 도로 상태는 북측으로 광로(아스팔트 포장도로)와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (부천중앙새마을금고, 2023-05-19 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 맹

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2025-08-27

* 확정일자: 2025-08-28

* 배당신고일자: 2025-12-17

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 맹 는 대항력이 없으며, 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 수 있습니다. 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 2,000,500,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 주변은 주상복합지대와 주거지가 혼재된 지역입니다.

* 상업시설이 밀집한 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의 시설은 인근에서 이용 가능합니다.

* 부천삼정초등학교가 도보 거리에 있어, 배후 주거 수요는 안정적일 것으로 판단됩니다.

* 지역 개발 계획 및 신규 공급 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 부천삼정초등학교 (도보 2분)

* 주변 편의시설: 신세계이마트중동점 (도보 22분), 상산어린이공원 (도보 4분)

* 교통: 버스정류장 인근, 부천시청역 (도보 22분)

* 주차: 건물 주차 대수 8대 (건축물 표제부 정보 기준)

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 만료되었으나, 해당 구역 지정 여부는 재확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 채무 총액이 상당히 높아 경매가 진행된 것으로 보입니다.

* 건축물 표제부상의 사용승인일(20230227)이 비교적 최근이나, 실제 건물 노후화 및 내부 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 필수적입니다. (정보상 건축연도는 2001년으로 표기된 부분도 있습니다.)

* 건물 용도 상 공동주택 및 제1종근린생활시설이 혼재되어 있을 수 있어, 실제 이용 상태를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 환경은 보통 수준이며, 대중교통 이용이 가능합니다.

* 권리분석 상 인수되는 권리는 없으나, 공동담보로 인한 채무 규모가 상당합니다.

* 건축물 표제부상의 최근 사용승인일은 긍정적인 요소이나, 실제 건물 상태 및 주변 시세와의 괴리감을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천삼정초등학교 도보 통학이 가능한 입지로, 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 주거 환경이 비교적 양호하여 안정적인 주거지로서의 가치가 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 비교적 안전한 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 405,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 분석:

* 쌍용빌라 (1999년식, 49.02㎡): 2026년 3월 136,000,000원

* 예인빌라 (2003년식, 64.04㎡): 2025년 12월 150,000,000원

* 진도홈빌 (2001년식, 54.54㎡): 2025년 12월 73,000,000원

* 본 물건은 건물면적 64.01㎡로, 면적이 유사한 예인빌라(64.04㎡)가 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 2,342,000원 수준입니다.

* 제공된 정보상 본건의 사용승인일이 2023년 2월 27일로 비교적 최신인 점은 긍정적인 요소이나, 이는 재건축 또는 대규모 리모델링을 의미할 수 있습니다.

* 제공된JSON의 최근 매매 시세는 본건 감정가(405,000,000원)와 큰 격차를 보이고 있습니다. JSON상의 시세 데이터를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, ㎡당 약 2,342,000원의 시세 적용 시 약 149,900,000원의 가격이 산출됩니다.

* 최근 사용승인일을 고려하여 해당 가격에서 약간의 프리미엄을 적용한다면, 보수적인 예상 입찰가는 170,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사 및 임장 활동을 통해 파악된 내부 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가에서 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.