나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34992 [1] 경기도 김포시 감정동 590-2 보니타 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 '감정중학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2016.08.24) 외벽 : 인조석 붙임, 미장스톤 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

본건은 경기도 김포시 감정동 590-2번지에 위치한 보니타 2동 4층 401호 다세대주택입니다.

총 건축물 대장상 전체 동에는 28세대가 거주 가능하며, 본건이 속한 2동에는 12세대가 거주하고 있습니다.

사용승인일은 2016년 08월 24일이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조입니다.

1.2. 건물 정보

* 건물명: 보니타 2동 401호

* 구분: 집합건물

* 전용면적: 44.51㎡ (약 13.47평)

* 건물총면적 (일부): 44.51㎡ (감정가 산정 시 건물 자체 면적)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2016년 08월 24일

* 층수: 지상 4층 / 총 5층

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

* 토지이용상태: 본건 동측으로 왕복 2차선의 아스콘포장도로에 접하며, 대체로 사다리형의 평지로서 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한...), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대/절대보호구역(감정초, 감정중), 성장관리권역, 하수처리구역. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당합니다.

1.4. 매각 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34992 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 감정가: 183,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 '감정중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

차량 접근 시에는 동측으로 폭 25~30m의 대로3류에 접하며, 인접 도로 역시 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑8, 접수일자: 2025-11-14)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 요약 상 을구 5번 주택임차권등기(강유미)가 말소 대상으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 사실상 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-16

* 확정일자: 2021-03-18

* 배당신고일자: 2023-05-25

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 등기 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 부담은 인수되지 않습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김포시 감정동 일대는 주거 지역과 일부 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재하는 지역입니다.

본 물건 자체는 주거용으로 이용되고 있으며, 인근에 학교와 편의시설 등이 있어 주거지로서는 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

특이한 점은 토지이용계획상 제1종근린생활시설도 가능한 용도지역에 포함되어 있어, 향후 상업적 활용 가능성도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 감정초등학교, 감정중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: HUG와의 복잡한 권리관계는 명확히 정리되었으나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항은 잠재적 이슈로 항상 주의가 필요합니다. 그러나 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 직접적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항고도제한, 장애물제한구역, 가축사육제한구역 등은 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 토지이용계획상 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하지만, 북서측 인근에 일부 공장 및 산업 시설이 혼재하는 지역이 있어 소음이나 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 다세대주택으로, 주거 편의성이 양호한 입지입니다.

권리 관계는 HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차권의 주체로서 복잡성이 있었으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

감정가가 1.83억원으로 책정되어 있으나, 인근 유사 물건 시세 대비 다소 높은 감정가로 판단됩니다. 이에 따라 신중한 입찰가가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 리스크 해소: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 부담이 없어, 안전한 낙찰이 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 대중교통 접근성이 양호하여 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

* 잠재적 가치 상승: 김포시 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 향후 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 실거래가 분석 결과, 인근 감정동 590-15번지에 위치한 2016년식 동일 면적(47.2㎡)의 다세대주택이 2026년 06월 02일 115,880,000원(약 245.5만원/㎡)에 직거래되었습니다.

다른 인근 연립주택(MU빌리지, 2018년식)의 경우, 69.68㎡가 2026년 05월 07일에 197,000,000원(약 282.7만원/㎡), 79.6㎡가 2026년 03월 03일에 285,000,000원(약 357.9만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 183,000,000원이며, 평당 단가로 환산 시 약 411.1만원/㎡에 해당하여, 유사 물건의 실거래가보다 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

위 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

실거래가와의 격차를 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

이는 약 128,100,000원에서 146,400,000원 범위로 예상됩니다.

다만, HUG의 강력한 말소 동의로 인해 안전하다고 판단하여 경쟁이 붙을 경우 소폭 상승할 가능성도 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 실질적인 현황과 시장 상황을 면밀히 파악하신 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.