나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34972 [1] 경기도 김포시 사우동 1372 아너스빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: EA감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포중학교' 동측 인근에 위치하는 "아너스빌" 제3층 제301호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 소규모 근린생활시설 및 학교 등이 소 재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지를 '공동주택(도시형생활주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로2류( 폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입 표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포중,김포과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위 한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(북변처리분구)<하수도법>, 토 지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34972 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 경기도 김포시 사우동 1372 아너스빌 3층301호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제301호

* 건축년도: 2016년 2월 (건축 허가 기준)

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

2.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 152,000,000원

* 토지 면적: 35.65㎡ (약 10.79평)

* 토지 지분: 35.65㎡ (약 10.79평)

* 건물 면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

* 건물 지분: 47.166㎡ (약 14.27평)

* 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 2016년에 준공된 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 사우동에 소재하며, '김포중학교' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다.

* 부정형 토지를 공동주택(도시형생활주택) 부지로 이용하고 있습니다.

* 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8M의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도시계획 및 규제

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 소로2류(국지도로, 집산도로) 등의 용도지역에 해당합니다.

* 성장관리권역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포중, 김포과학기술고등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 김포 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화가 예상됩니다.

* 토지거래계약 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대. 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 경매 진행과는 큰 관련이 없을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권은 이봉상, 계용인, 김병우 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정(접수일자 2025-11-13)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권(권리자: 김태헌, 권리금액: 210,000,000원)이 등기되어 있으나, 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 김포시의 압류(접수일자 2025-12-04) 또한 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 210,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표자: 김 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-20, 확정일자: 2021-03-17

* 배당신고일자: 2023-07-07

* 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석 결과

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (주택임차권 등기는 말소 예정)

* 다만, 임차인의 보증금이 2억 1천만원이라는 높은 금액이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 임차인의 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 있음에도 불구하고, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 등 권리관계는 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

* 본 물건이 소재한 김포시 사우동은 김포시의 중심 상업 및 행정 기능을 갖춘 지역으로, 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 주변에 교육시설이 위치하여 학군 수요가 존재합니다.

* 김포 재정비촉진지구 지정으로 인해 장기적인 지역 발전 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

* 생활 편의 시설: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상점, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: Google 지도 등 주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 기타: 김포시청, 문화시설 등 공공시설 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 김포중학교, 김포과학기술고등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

* 주변에 의원급 의료기관이 분포하며, 종합병원 이용 시에는 김포시 내 타 지역 또는 인근 도시로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인의 주택임차권 등기가 말소 예정이나, 보증금이 2억 1천만원에 달하고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하여 잠재적 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 등기부상 말소 예정으로 기재된 권리라도, 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 지역 개발 관련 리스크

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 가치 상승이 기대되지만, 개발 사업 진행 과정에서 소음, 분진, 교통 불편 등 단기적인 주거 환경 저하가 발생할 수 있습니다.

* 개발 계획의 변경 또는 지연 가능성도 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

* 감정가 대비 주변 시세 수준 및 향후 부동산 시장 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

* 2016년 준공 건물로, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 사우동의 편리한 입지에 위치한 다세대주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 김포 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 개발 가치 상승이 기대됩니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 주택임차권 등기 역시 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 높은 보증금과 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 해당 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공) 건물로 양호한 주거 환경 제공

* 김포 재정비촉진지구 지정에 따른 장기적인 미래가치 상승 기대

* 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 권리 분석상 인수 위험이 크지 않을 것으로 예상 (단, 추가 확인 필요)

* 최근 매매 사례 및 감정가 수준 고려 시 합리적인 투자 가능성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 152,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 47.17㎡ (본건) vs 45.32㎡ (2014년 준공, 6층): 124,000,000원

* 47.17㎡ (본건) vs 68.48㎡ (2018년 준공, 4층): 175,000,000원

* 건축 연도, 면적, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이로 추정됩니다.

* 감정가는 1억 5천 2백만원으로, 현재 시장 상황 및 잠재적 리스크(권리 관계 명확화 필요)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 낙찰자가 인수할 보증금이 없다고 가정하고, 법원 경매 최저 매각가의 80% 이상에서 시작하는 것을 고려하되, 상권 분석 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.