나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13381 [1] 서울특별시 영등포구 당산동5가 8 데시앙루브오피스텔 제11층 제1115호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산로5가 8번지 소재 "당산역" 남측 인근에 소재하는 오피스텔로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 오피스텔로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 당산동5가 8 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항은 도시계획과 문의)) , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 2. 당산동5가 9-6 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항은 도시계획과 문의)), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 3. 당산동5가 10 : 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항은 도시계획과 문의)), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13381 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동5가 8 데시앙루브오피스텔 제11층 제1115호

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

건축연도: 2014년

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (-> 최 )

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

건물 면적: 25.67㎡ (약 7.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동5가 8번지에 소재하며, 지하철 2호선 및 9호선 환승역인 당산역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대와 상업시설이 어우러져 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 동측으로 광대로에 접하고 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 또한, 버스정류장과 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조의 15층 오피스텔이며, 본 물건은 11층에 위치합니다. 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감이며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 내부에서는 주거용으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(특별계획구역)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 5월 19일에 접수된 인천지방법원 2025카단105265 (토스뱅크 가압류)입니다.

3.2. 인수되는 권리

주택임차권 (을1)이 존재하며, 임차인은 최재선(-> 최 )입니다. 전입일자 2022년 10월 11일, 확정일자 2022년 10월 12일로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 230,000,000원입니다. 등기부등본 상 해당 임차권은 "인수"로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계됨을 의미합니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 상세

임차인: 최재선 (-> 최 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-11

확정일자: 2022-10-12

배당신고일자: 2025-04-04

대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

3.4. 기타 권리

갑6 (토스뱅크 가압류), 갑7 (최재선 강제경매) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 당산동5가 일대는 당산역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역입니다. 특히, 주변에 오피스텔, 아파트 단지가 많아 배후 수요가 탄탄한 편입니다. 지하철 2호선과 9호선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다.

4.2. 편의시설

인근에 마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 한강공원이 도보 거리에 있어 쾌적한 여가 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선, 9호선 당산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주요 도로 접근성 또한 우수하여 차량 이용 시에도 편리합니다.

5.2. 주변 시설

학교, 공원 등 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(206,000,000원) 및 최근 매매 사례가(200,000,000원 ~ 220,000,000원)를 상회하는 금액으로, 매수인은 추가적인 자금 부담을 안게 됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

다수의 법적 제한사항(개발제한구역, 교육환경보호구역 등)이 존재하여 향후 건물 이용 및 재건축, 리모델링 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

조사 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립지 등)에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 그러나 인근 지역의 생활 환경 및 개발 계획에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 교통 및 생활 편의성이 우수한 역세권 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 이는 부동산의 현재 가치 및 감정가를 초과하는 금액입니다. 따라서 낙찰받더라도 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지: 당산역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변 상권 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 안정적인 임차 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 206,000,000원이며, 최근 실거래가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 파악됩니다. 그러나 인수해야 할 임차 보증금이 230,000,000원으로, 이는 물건의 감정가 및 시세를 상회하는 금액입니다.

따라서 낙찰자가 부담하게 될 총 비용은 '(입찰가) + (인수 보증금 230,000,000원)'이 됩니다. 만약 물건의 현재 시세를 210,000,000원이라고 가정할 때, 낙찰자가 총 210,000,000원에 취득하려면 입찰가는 마이너스가 되어야 하므로, 현재 시세로는 정상적인 입찰이 어렵습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 건은 유찰될 가능성이 높으며, 만약 입찰에 참여한다면 인수 보증금으로 인한 손실을 감수해야 하므로, 입찰가는 매우 신중하게 산정해야 합니다. 실질적으로 낙찰이 이루어진다면, 인수되는 보증금 230,000,000원과의 차액을 고려하여, 최대한 낮은 금액으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 보증금을 감안한 실질적인 매입 비용이 시장 가치보다 낮아지는 구간을 찾아야 하므로, 입찰가는 10,000,000원 이하 또는 유찰 후 차기 기일을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 이는 모든 위험 요소를 감수한 결정이므로, 반드시 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.