나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34978 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 101동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 고강초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 다세대주택, 소규모아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2018.01.30.) 외 벽 : 벽돌 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '도시형생활주택-단지형다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 화재경보설비, 승강기설비, 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형 토지로서, '공동주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

고강동 361-14, 361-15, 361-16, 361-22번지 : 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

사건번호: 부천지원 2025타경34978 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14, 에코빌 101동 5층 503호

건물명: 에코빌

동/호수: 101동 5층 503호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

준공년도: 2018년 1월 30일 (사용승인일)

1.2. 면적 및 구조

건물 전용면적: 46.64㎡ (약 14.1평)

토지 지분 면적: 40.0056㎡ (약 12.1평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

층수: 해당 건물 5층 중 5층

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 258,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 고강초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

토지 형상은 4필 일단의 가장형 토지로, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역

소로3류 (폭 8m 미만)

가축사육제한구역(전부제한구역)

다지구 (소음대책지역 제3종구역)

항공표면 (진입표면구역)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역) - 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 거래 시 허가 필요 (2025.8.26. ~ 2026.8.25. 적용)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 21일자 부천시의 압류입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차권 등기(을구 순위 3번)가 존재하나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부 요약상 해당 임차권은 말소되었으며, 임차인 현황에서도 대항력 없으므로 실제 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이재희)

보증금: 262,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-13

확정일자: 2021-06-28

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련. 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 추가로 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 유사 다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다. (2025년 12월 기준)

* 37.28㎡ (구분건물) 1억 0천만원

* 43.56㎡ (구분건물) 1억 3천 6백만원

* 57.51㎡ (구분건물) 2억 2천 5백만원

감정가 2억 5천 8백만원은 제시된 시세 범위에서 최고가 수준에 해당하며, 면적(46.64㎡)을 고려할 때 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

2019년 준공된 57.51㎡ 물건이 2억 2천 5백만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(2018년 준공, 46.64㎡)의 적정 시세는 약 2억 3천 ~ 2억 5천만원 선으로 추정됩니다.

4.2. 건물 가치 평가

건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도는 낮은 편입니다.

철근콘크리트구조로 안정성이 확보되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

고강초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 시 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26. ~ 2026.8.25. 적용)

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사의 채권 보증과 관련하여 특별한 인수 절차나 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. 정확한 내용은 경매 물건명세서 및 관련 공고를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타

폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태 파악에 한계가 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 소음대책지역, 항공표면 구역에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물로 입지 및 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리관계는 명확하며, 인수할 부담되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점과 토지거래허가구역 지정, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

내부 상태 확인이 어려운 점은 단점으로 지적될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최신 준공 연도(2018년)로 인한 건물 노후도 낮음.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리상의 문제가 적을 것으로 예상됨.

인근에 초등학교 등 교육시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적일 수 있음.

HUG 관련 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 파악 시, 향후 추가적인 이점 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 258,000,000원

인근 유사 면적 (43.56㎡ ~ 57.51㎡) 거래 사례 최고가 2억 2천 5백만원.

본건 면적(46.64㎡) 및 준공년도(2018년)를 고려한 적정 시세: 약 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원.

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경 등 특이사항 고려.

임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원).

현 시세 및 물건의 특징을 고려하여, 보수적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 219,300,000원 ~ 245,100,000원

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 시장 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.