나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52234 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 746 연희동도시형생활주택 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 '서연중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하1층 지상15층 건물내 제3층 제306호로서, (사용승인 : 2014.03.12.) - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 아파트임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현황 '아파트(도시형생활주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인관할교육청), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상임. 현장조사시 본건 출입문상에 단전ㆍ단수 시행안내문 등이 부착되어 있는 바 경매입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52234 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 746 연희동도시형생활주택 3층306호 (신주소: 서울특별시 서대문구 연희로5길 54-11)

용도: 아파트 (집합건축물대장상 용도는 "아파트(도시형생활주택)")

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하1층 지상15층 건물 내

사용승인일: 2014년 3월 12일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 137,000,000원

토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

토지지분: 8.226㎡ (약 2.49평)

건물면적: 13.12㎡ (약 3.97평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 별도 확인 필요.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 '서연중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

인근에 서연중학교 등 교육시설이 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 혐오시설이 인접했다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 지

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 4일

확정일자: 2020년 12월 7일

배당신고일자: 2023년 4월 17일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 지세희는 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되어, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 23일 접수된 서대문구(서울특별시)의 압류입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 접수일자 2015-07-14: 소유권이전 (오현덕) - 말소 예정

* 접수일자 2021-01-18: 소유권이전 (김재준) - 말소 예정

* 접수일자 2023-04-17: 주택임차권 (지세희, 165,000,000원) - 말소 예정 (대항력 없음)

* 접수일자 2021-05-07: 소유권이전 (임진우) - 말소 예정

* 접수일자 2024-04-23: 압류 (서대문구) - 말소기준권리

* 접수일자 2025-11-19: 강제경매 (주택도시보증공사, 165,000,000원) - 말소 예정

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본 건은 집합건축물대장상 용도가 "아파트(도시형생활주택)"로 기재되어 있으며, 현황 또한 유사한 용도로 이용 중인 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상가 및 편의시설

주거지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 학교

'서연중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 어려움

폐문부재로 인해 내부 구조, 상태, 설비의 정상 작동 여부 확인이 불가합니다. 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

6.2. 단전 및 단수 안내문 부착

현장 조사 시 출입문상에 단전 및 단수 시행 안내문이 부착되어 있었습니다. 이는 현재 전기 및 수도 공급이 중단되었음을 시사하므로, 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (관할 교육청 최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257M)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 허가대상 용도: 아파트)

* 이중 토지거래허가구역 지정으로 인해 낙찰 후 잔금 납부 시 관련 허가를 취득해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 도시형생활주택으로, 아파트와 유사한 용도로 활용되고 있습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 보통 수준이며, 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리분석 상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 특히, 임차인 지세희는 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 확인 불가, 단전/단수 안내문 부착, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 임차보증금 관련 확약서 제출로 인한 인수 부담 없음.

* 서울 서대문구 내 주거지로서의 입지 조건.

* 주변 개발 가능성 및 향후 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 137,000,000원입니다. 본 건은 인수되는 임차 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인, 단전/단수, 토지거래허가구역 지정 등 고려사항이 존재하므로, 이를 종합적으로 판단하여 경쟁 상황을 고려한 합리적인 입찰가 책정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.