나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64786 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1483-7 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 일대는 아파트단지 및 다세대주택이 혼재하는 기존 주거지대로서, 인근에 각급학교, 공원, 상가, 행정복지센터 등 각종 생활편의시설이 소재하여 제반주위 환경 대체로 양호합니다.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건중 3층 302호로서, 외벽: 적벽돌쌓기 및 돌붙임. 창호: 샷시유리창.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 도로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이세창)로부터 2026.2.7.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경64786 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산서구 대화동 1483-7 102동 3층302호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

220,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지: 44.35㎡ (약 13.42평)

1.5. 2. 건물: 52.64㎡ (약 15.92평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 상세

1.9. 1. 동: 102동

1.9. 2. 층: 3층

1.9. 3. 호: 302호

1.9. 4. 건축년도: 2017년 (사용승인 2018년)

2. 입지조건

2.1. 위치

경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화고등학교" 북서측 인근

2.2. 주변 환경

아파트 단지 및 다세대 주택이 혼재하는 기존 주거지대로서, 주거 환경이 대체로 양호합니다.

2.3. 교통

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.4. 도로

본건 남측으로 폭 약 20미터 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 편의시설

인근에 각급 학교, 공원, 상가, 행정복지센터 등 각종 생활 편의시설이 소재하여 제반 주위 환경이 대체로 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 총론

본건의 말소기준권리(을1 근저당 2021-09-15) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (강순임, 2021-09-15, 30,000,000원)

3.3. 기타 권리

* 갑11 소유권이전 (이성구, 2021-05-21, 매매)

* 을2 주택임차권 (이세창, 2021-04-09 확정, 2021-04-23 전입, 220,000,000원)

* 갑14 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-18, 220,000,000원)

* 갑15 가압류 (신한카드, 2025-12-30, 5,377,813원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이세창)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-23

* 확정일자: 2021-04-09

* 배당신고일자: 2023-05-04

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이세창)로부터 2026.2.7.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.5. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 입지

대화고등학교 인근에 위치한 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 환경

주변은 아파트 단지와 다세대 주택이 혼재하는 안정된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

4.3. 편의시설

각급 학교, 공원, 상가, 행정복지센터 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

4.4. 건물명

총괄표제부 상 건물명은 "트리스빌"로 기재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

도보 및 차량으로 다양한 생활 편의시설에 접근하기 용이한 위치입니다.

5.3. 건물 구조

본건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.

5.4. 마감재

외벽은 적벽돌쌓기 및 돌붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시유리창으로 시공되었습니다.

5.5. 내부설비

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있습니다.

5.6. 이용 현황

현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서가 제출되어 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 법적 검토 및 확약 내용 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계

현재 임차인 외 다른 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

6.3. 건물 노후도

본건 건물의 사용승인일은 2018년으로 비교적 신축에 해당합니다.

6.4. 기타

토지/건물 일괄매각으로 이해관계인들의 권리관계가 복합적일 수 있으므로, 낙찰 후 명도 과정에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

7.2. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 권리상의 부담이 해소된 상태로, 명도 및 인수 관련 리스크가 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

7.3. 건축년도 2017-2018년으로 비교적 신축에 속하며, 감정가 대비 주변 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 관계

임차인의 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

8.2. 입지적 장점

대화동 지역의 잘 갖춰진 주거 환경과 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

8.3. 일괄 매각

토지 지분까지 함께 취득 가능하여 안정적인 자산 가치를 확보할 수 있습니다.

8.4. 시세 대비 잠재 가치

감정가와 주변 시세를 비교 분석하여, 시세보다 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

220,000,000원

9.2. 시세 분석

주변 다세대주택(2017년 건축, 63.18㎡)의 최근 매매가는 21,000만원(210,000,000원)으로, 이를 기준으로 평당 약 332만원/㎡ 적용 시 본건(52.64㎡)의 시가는 약 17,500만원으로 산정됩니다. 다만, 일부 1996년식 연립주택의 경우 평당 약 430만원~520만원/㎡의 거래가 있어, 본건의 감정가 220,000,000원(평당 약 418만원/㎡)은 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가

권리상 인수 부담이 없고 입지 및 건물 상태를 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 경쟁이 예상됩니다. 이에 본건의 예상 입찰가는 감정가인 220,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황에 따라 100% ~ 105% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 적정 입찰가: 220,000,000원 ~ 231,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.