나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64795 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 781 소만마을아파트 802동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 '소만초등학교' 동측 인접에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지가 주를 이루는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 원활하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 경의중앙선-강매역, 행신역이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 12층 건물 내 제 3층 303호로서 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 및 승강기 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 왕복 4차선 도로에서 단지내 도로로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

행신동 781 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행신지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(무원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(소만초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행신고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(행신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고양용현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(소만초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64795 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 781 소만마을아파트 802동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 271,000,000원

토지면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

토지지분: 24.533㎡ (약 7.42평)

건물면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

건물지분: 45.36㎡ (약 13.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동에 소재한 소만마을아파트 내에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 주거 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

단지 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 경의중앙선 강매역과 행신역이 근거리에 위치하여 도심 접근성이 좋습니다.

차량으로는 단지 내 도로를 통해 왕복 4차선 도로로 원활하게 진출입이 가능합니다.

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지 위에 아파트 건물이 건축되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행신지구)이며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 여러 학교의 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1.주변 시설

* 교육 시설: 본건 동측 인근에 소만초등학교가 위치하며, 행남초등학교, 고양용현초등학교, 행신중학교, 무원고등학교 등 다수의 교육 시설이 주변에 자리하고 있습니다.

* 교통 시설: 경의중앙선 강매역과 행신역을 이용할 수 있습니다.

* 공원 및 녹지: 소만어린이공원, 행신체육공원 등 주민 편의를 위한 공공 공간이 있습니다.

* 상업 시설: 행신동 지역 내 다양한 상업 시설(마트, 은행, 병원, 식당가 등) 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 현재 파악된 정보상 본건 아파트와 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 이전 및 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등의 권리 변동이 확인됩니다.

본 경매의 말소기준권리는 2024년 3월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을22, 채권최고액 217,200,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 본건에 지상권이 설정되어 있는지에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

1.2. 1.임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 거주 중입니다.

* 임차인: 박

보증금: 194,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 26일

확정일자: 2021년 3월 3일

배당신고일자: 2025년 12월 1일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG)

보증금: 194,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 26일

확정일자: 2021년 3월 3일

배당신고일자: 2026년 2월 5일

대항력: 있음

비고:

본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 하지만 '대항력 있음'으로 기재된 임차인이 존재하므로, 보증금 회수에 대한 절차 및 낙찰 후 임차인과의 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인 현황에 대한 추가적인 확인 및 법적 자문이 권장됩니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례를 종합적으로 분석할 때, 본건과 동일한 소만마을(풍림) 아파트의 유사 면적(45.36㎡) 매매가는 2026년 6월 279,000,000원, 2026년 7월 260,000,000원 및 280,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 271,000,000원과 유사하거나 약간 높은 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

전월세 시장에서도 유사 면적에 대한 거래가 있으며, 보증금 및 월세는 다양하게 나타나고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 행신소만8단지풍림 (소만마을)

주소: 경기도 고양시 덕양구 행신동 781

사용승인일: 1994년 12월 10일 (건축물 표제부에 따르면 1993년 1월 28일 건축 허가, 1994년 12월 10일 사용 승인)

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

최고층: 15층 (본건 아파트 단지 기준, 802동은 12층)

세대수: 총 639세대 (802동 기준 120세대)

전용면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

분양면적: (별도 표기된 직접적인 수치는 없으나, 총괄표제부 기준 해당 동의 총 면적은 7646.4㎡)

주차시설: 총 426대 (지상 164대, 지하 262대)

관리사무소 연락처: 031-970-5821

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 명확한 인수 보증금 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 또는 점유 이전의 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 권리 및 보증금 회수 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건축 연한: 1994년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 유지 보수 비용 증가 및 재건축/리모델링 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동에 위치한 소만마을아파트로, 주변에 학교, 공원, 교통 시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 속합니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 평가될 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 보증금 관련 불확실성을 내포하고 있어, 투자 시 가장 중요한 검토 사항이 될 것입니다. 노후된 건축 연한 역시 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 대단위 아파트 단지 내 위치하여 주거 선호도가 꾸준히 유지될 수 있는 지역입니다.

* 교통 편의성: 경의중앙선 역세권과 인접하여 수도권 출퇴근에 용이합니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가 수준과 감정가를 고려할 때, 임차인 관련 리스크 해소 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 271,000,000원이며, 최근 거래 사례는 260,000,000원에서 280,000,000원 수준입니다.

하지만 대항력 있는 임차인(보증금 194,000,000원)이 존재하며, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 명도 및 보증금 관련 불확실성이 존재합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 실제 예상 입찰가는 감정가보다 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 경우, 임차인 관련 명확한 법적 검토와 잔금 납부 후 명도 완료까지 예상되는 제반 비용을 고려하여, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 명도 비용 및 임차인과의 합의 가능성 등을 사전에 면밀히 조사하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.