나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52378 [1] 서울특별시 강동구 길동 342-5 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '신명초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 상가, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건물내 2층 202호로 외벽: 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감. 내부: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 마감.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3미터내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-18)(고시 제2025-56호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 방문시 이해관계인 폐문부재로 내부구조도는 건축물대장상 현황도면에 의하였으니 경매진행시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52378 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 342-5 2층202호

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원 (2억 5백만원)

토지 면적: 24.74㎡ (약 7.5평)

토지 지분: 24.74㎡ (약 7.5평)

건물 면적: 44.32㎡ (약 13.4평)

건물 지분: 44.32㎡ (약 13.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 우리금융캐피탈주식회사 (추정)

건축물대장상 해당 건물은 총 6세대로 구성되어 있으며, 본건은 그중 2층 202호입니다.

건축물대장상 건물 총 연면적: 365.66㎡

건축물대장상 대지 면적: 169.9㎡

건축물대장상 주차 가능 대수: 내부 기계식 주차 4대 (내부자동 2대, 외부자동 2대)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '신명초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 소규모 상가, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 5월 12일 우리금융캐피탈주식회사의 가압류 (등기구분 갑7)

전체 등기부채권 총액: 76,178,386원

매각으로 소멸되는 권리: 갑1부터 갑11까지 기재된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 통상적으로 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부 상 기재되어 있으나, 실제 존재 여부 및 내용은 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 조사 결과 미상으로 확인되었습니다.

* 주의: 금액이 미상인 임대차 관계는 없으나, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 상가가 혼재하여 지역 상권의 영향을 받습니다.

신명초등학교 인근이라는 점을 고려할 때, 학생 및 교직원을 대상으로 하는 근린 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 신명초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 인근 소규모 상가 이용이 가능하며, 대형 편의시설은 추가적인 확인이 필요합니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 상대보호구역 (교육환경 보호법)

* 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약허가구역 (외국인 등 (단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트) 기간: 2025.08.26.~2026.08.25.) - 해당 기간 내 취득 시 허가 필요

내부 구조 확인의 어려움: 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 건축물대장상 현황도면에 의거하여 작성되었으므로, 경매 진행 시 실제 내부 상태 및 구조 확인이 중요합니다.

건축물 노후화: 2002년 준공된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 실제 해당 권리가 설정되어 있는지, 있다면 그 내용은 무엇인지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동에 위치한 다세대주택으로, 신명초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상이고, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점, 그리고 토지거래허가구역 지정 기간 내 매각이 진행된다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

또한, 건축된 지 20년 이상 경과하여 향후 재산 가치 유지 및 관리에 있어 노후화에 따른 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

주요 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

실거주 목적: 합리적인 면적의 주거 공간 확보가 가능하며, 교육 시설 접근성이 좋습니다.

투자 목적: 주변 지역 개발 가능성과 향후 시세 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 추정 시장 가치 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 적정 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건 면적: 44.32㎡ (약 13.4평), 건축 연도: 2002년 (24년 경과)

* 주변 유사 매물 시세 (2026년 5월 거래 기준):

* 2015년식 다세대 (41.77㎡, 5층): 29,000만원 (약 230만원/평)

* 2015년식 다세대 (42.1㎡, 3층): 40,000만원 (약 315만원/평)

* 1992년식 연립 (74.06㎡, 2층): 42,500만원 (약 190만원/평)

* 본건은 건축 연도가 오래되었으므로, 2015년식 신축 다세대 매물보다는 낮은 가격으로 평가해야 합니다. 1992년식 연립의 시세(약 190만원/평)를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 평당 약 200만원 ~ 250만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 추정 시장 가치: 13.4평 * (200만원 ~ 250만원/평) = 약 268,000,000원 ~ 335,000,000원 (약 2.68억 ~ 3.35억)

감정가 평가:

* 감정가: 205,000,000원.

* 추정 시장 가치 대비 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

채권액 및 유찰 가능성:

* 총 채권액은 76,178,386원이며, 주 채권자의 경매 신청 채권액은 53,048,771원입니다. 감정가 대비 채권액의 비율이 낮습니다.

* 추정 시장 가치가 감정가보다 높아 유찰 없이 낙찰될 가능성이 있으나, 첫 경매이므로 경쟁이 치열하지 않을 수도 있습니다.

예상 입찰가 산정:

* 감정가 205,000,000원은 시장 가치 대비 매력적인 수준일 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 동향, 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 지역에 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.