나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514063 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 511-4 부경캐슬빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교‘ 서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트단지 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 귤현역(인천지하철 1호선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2010.03.18

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514063 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 511-4, 부경캐슬빌 4층 403호

건물명: 부경캐슬빌

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 33.53㎡ (약 10.14평)

토지지분: 33.53㎡ (약 10.14평)

건물면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

건물지분: 38.8㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 중 제4층 제403호

사용승인일: 2010년 3월 18일

총세대수: 16세대

1.1. 입지조건

인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 다세대 주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 지역으로서의 여건은 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 인천지하철 1호선 귤현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(귤현초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 1월 20일자 계양구(인천광역시)의 압류 등기(갑8)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

인수되는 권리:

을구 7번 주택임차권 등기 (접수일자: 2024-08-08)

권리자: 인천도시공사

권리금액: 121,000,000원

말소: 인수

상세 내용: 전입일자 2021년 7월 23일, 확정일자 2021년 7월 1일.

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 121,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

갑8 압류 (계양구, 말소기준권리)

갑9 가압류 (주택도시보증공사)

갑10 강제경매 (서울보증보험)

그 외 등기부등본상 기재된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 인천도시공사 (서울보증보험주식회사)

보증금: 121,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-23

확정일자: 2021-07-01

대항력: 있음

비고: 을구 7번 주택임차권 등기로 확인됨. 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인 인수.

* 임차인: 한승호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-25

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 인수 대상은 아님.

인수 보증금 합계: 121,000,000원 (인천도시공사)

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택 매매가는 2026년 7월 기준으로 약 130,000,000원 ~ 159,000,000원으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 전용면적은 38.80㎡ (약 11.74평)이며, 감정가는 145,000,000원입니다.

이는 평당 약 12,350,000원 수준입니다.

주변 유사 물건의 시세는 다음과 같습니다.

* 39.6㎡, 2015년식, 4층: 130,000,000원 (평당 약 10,350,000원)

* 47.8㎡, 2011년식, 3층: 135,000,000원 (평당 약 9,040,000원)

* 53.26㎡, 2010년식, 2층: 159,000,000원 (평당 약 9,010,000원)

본 물건의 감정가는 최신 거래 사례 중 가장 큰 물건의 매매가보다 높게 책정되어 있습니다. 하지만 인수해야 하는 임차 보증금(121,000,000원)을 고려하면 실제 매수 비용은 크게 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 귤현초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

* 교통 시설: 인천지하철 1호선 귤현역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 5층 건물에 4층으로, 승강기 시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(인천도시공사)의 보증금 121,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 만약 경매 배당 절차에서 이 금액이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인의 부담이 됩니다. 이는 입찰가를 산정할 때 매우 중요한 고려 요소가 됩니다.

또한, 토지이용계획상 공항 관련 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역(외국인) 등의 제한 사항이 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 귤현역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 귤현초등학교를 도보로 이용할 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 건물의 상태 또한 신축된 지 약 15년 정도로 양호한 편입니다.

하지만, 121,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점은 매우 큰 부담이며, 이는 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받아야 하는 가장 큰 이유가 됩니다. 감정가 145,000,000원 대비 인수 보증금이 상당하여, 실제 낙찰 후 부담해야 할 총액을 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 귤현역 역세권 및 초등학교 인접으로 우수한 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 수익: 대항력 있는 임차인 부담을 감안하더라도, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 추후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정성: 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 공동주택으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 145,000,000원이나, 121,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 실제 매수자가 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + (121,000,000원 - 배당받을 금액)'이 됩니다.

주변 시세 및 감정가를 고려하고, 인수 부담으로 인한 위험을 반영할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 예상됩니다.

최종 입찰가는 예상되는 배당 금액 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 배당표 확정 시점 등을 추가적으로 확인하여 최종 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.