나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514004 [1] 인천광역시 서구 검암동 640-5 현대렉스빌 에이동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 서인천고등학교 서측 인근에 위치하는 현대렉스빌 에이동 3층 303호로서 주위는 공동주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(검바위역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물내 3층 303호로서 외벽: 몰탈위페인팅 및 타일붙임 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약8미터내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05 -20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560 -6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역(과밀억제권역){수도권정비계획법}, 토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26. ~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2022년 6월 8일 인천지방법원의 임차권등기명령(2022카임10603) 임차보증금: 금110,000,000원 확정일자: 2020년 4월 13일 임차권자: 한국토지주택공사(135671-0033355)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514004 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 640-5 현대렉스빌 에이동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 27.10㎡ (약 8.11평)

토지지분: 27.1016㎡ (약 8.11평)

건물면적: 37.11㎡ (약 11.23평)

건물지분: 37.11㎡ (약 11.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

주의사항: 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 서인천고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로 이루어져 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)에 속합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 내에 위치하며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 조사를 진행하였으나, 본건 인근에서 부동산 가치에 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 감정평가액은 110,000,000원입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매 개시결정(2025타경514004)으로 확인됩니다.

기타 압류 및 강제경매 기록이 다수 존재하나, 이는 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(임차보증금 110,000,000원)이 등기되어 있으나, 임차인은 대항력이 없으며(2020년 4월 13일 확정일자, 2020년 5월 6일 전입), 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.

인수되는 보증금은 0원으로, 본 경매 절차를 통해 임차권은 말소될 것으로 판단됩니다. 따라서 매수인이 인수할 별도의 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 검암동 일대 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택 단지 및 다세대주택이 밀집해 있습니다.

인근 검바위역을 중심으로 상업 시설 및 편의시설이 발달하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

대로변과의 접근성이 양호하여 지역 내 이동 및 외부와의 연결성이 좋은 편입니다.

소규모 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다.

건물 내부는 위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

준공연도는 2010년경으로, 비교적 양호한 상태의 주택으로 판단됩니다.

인근에 학교(서인천고등학교)가 위치하고 있으며, 주변 주거 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 주택 취득에 한해 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자자에게는 추가적인 검토가 필요합니다.

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 파악이 필요하며, 이는 향후 금융 또는 계약 관련 이슈가 될 수 있습니다.

임차권 관련: 대항력이 없는 임차권으로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 말소 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 검바위역 인근에 있어 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다.

감정가는 110,000,000원으로, 최근 실거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 대항력 없는 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리 관계가 비교적 명확한 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경과 같은 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 인접: 검바위역 이용이 편리하여 출퇴근 및 외부 활동에 유리합니다.

권리관계 명확: 대항력 없는 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리 분석이 용이합니다.

주거 환경 양호: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

시세 대비 경쟁력: 감정가 및 주변 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(건물면적)은 37.11㎡(약 11.23평)이며, 유사 면적의 최근 실거래 사례(30.72㎡, 93,000,000원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 110,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경과 같은 변수를 고려하여, 105,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.