나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514087 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석바위시장역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건(사용승인일 : 2017.01.18.)내 11층 1102호로서 - 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 정방형의 평지인 토지로서 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 공히 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설인데, 집합건축물대장(표제부)상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 오피스텔임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514087 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 11층1102호

용도: 오피스텔

감정가: 241,000,000원

토지면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

건물면적: 66.21㎡ (약 20.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석바위시장역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되는 물건입니다.

* 등기부채권 총액은 290,000,000원입니다.

* 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 1순위 주택임차권(이대규, 290,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인 이대규: 보증금 290,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-02, 확정일자 2022-05-17, 배당신고일자 2024-06-21, 대항력 없음.

* 임차인 지혜진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-12, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리는 부평세무서장의 압류(2023-01-27)이며, 이보다 선순위인 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주안동 석바위시장역 인근의 일반상업지역에 위치하여 지역 내 유동인구 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 주변에 업무시설 및 공동주택이 혼재하여 오피스텔로서의 기본적인 수요 확보가 가능합니다.

* 시장과 인접해 있어 생활 편의성은 있으나, 시장 활동으로 인한 소음 등이 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물명: 리오센트럴타워

* 준공일: 2017년 1월 18일 (준공 10년 미만의 비교적 신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 11층 1102호입니다.

* 전용면적: 66.21㎡ (약 20.03평)으로, 소형 오피스텔로서 1~2인 거주 또는 업무용으로 적합합니다.

* 내부 마감은 벽지, 타일 등으로 추정됩니다.

* 위생, 급배수, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근 석바위시장 및 지하철역(석바위시장역)을 통한 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항 및 특수물건정보가 명시되어 있어, 주택도시보증공사(HUG)와의 거래 조건에 대한 면밀한 확인 및 이해가 필수적입니다. 이는 향후 명도 또는 계약 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 감정평가액(241,000,000원)과 최근 실거래가(최고 18,900,000원) 간 상당한 차이가 존재하여, 향후 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 토지이용계획상 '과밀억제권역' 및 '토지거래계약허가구역'으로 지정되어 있어, 향후 전매 또는 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 분석 결과, 특별히 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 일반적인 도시 지역의 소음, 교통 혼잡 등은 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 리오센트럴타워 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 석바위시장역과 인접하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 권리 관계상 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자로서 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 감정가 대비 최근 실거래가와의 큰 시세 차이는 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다. HUG의 조건 확인 및 시장 상황 변화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 석바위시장역 도보 접근 가능한 역세권 오피스텔

* 2017년 준공으로 비교적 현대적인 건물 상태

* 권리상 인수 부담 없는 안전한 물건

* 주안동 지역의 지속적인 개발 및 인프라 개선 가능성

* 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 기회

1.8. 예상 입찰가

* 최근 66.21㎡ 면적의 오피스텔 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 18일: 18,900만원 (2층)

* 2025년 11월 26일: 13,900만원 (2층)

* 본 건의 감정평가액은 241,000,000원입니다.

* 최근 거래 사례(18,900만원)와 감정평가액(241,000,000원) 간의 상당한 차이를 고려할 때, 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 'HUG 인수조건 변경' 사항은 HUG가 조기 매각을 위해 가격 조정의 여지를 둘 가능성도 시사합니다.

* 최근 최고 실거래가 수준을 기준으로, 경매 시 경쟁 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.