나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13616 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 102-7 동인씨엘로103동 3층 304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "중랑우체국" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용건물, 다세대주택 등 공동주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장, 상봉역(지하철7호선, 경의중앙선, 경춘선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 구분건물 내 3층 304호로서, 외벽 : 돌붙임마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 사무소임.

설비내역

위생설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 스프링쿨러, 승강기, 기계식주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 면목로92라길과 접하여 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 102-7, 상봉동 102-8, 상봉동 102-9, 상봉동 102-10 공히, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재 정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)<도시재정비촉진을 위한 특별 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

위반건축물 등재 되어 있음. (집합건축물대장, 전유부 참조 바람)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 관리비 등 제세공과금 미납에 대해 반드시 재확인 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 102-7 동인씨엘로103동 3층 304호에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13616 (1)입니다.

본건의 용도는 근린상가이며, 감정가는 332,500,000원입니다.

토지 면적은 20.49㎡ (약 6.19평)이며, 토지 지분도 20.49㎡ (약 6.19평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 51.38㎡ (약 15.54평)이며, 건물 지분도 51.38㎡ (약 15.54평)입니다. 건물 제시외 면적은 2.80㎡ (약 0.85평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 백OO입니다.

건축물 현황상 용도는 사무소로 기재되어 있으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 304호입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "중랑우체국" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 주상용 건물, 다세대주택 등 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하고 있습니다.

교통 상황으로는 인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 상봉역(지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 남서측으로는 면목로92라길과 접하여 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 11일 접수된 부산지방법원의 가압류(2022카단103769, 주택도시보증공사)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 말소기준권리보다 후순위 권리들입니다.

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사동인디앤씨 (2019.09.30)

* 소유권이전: 김대성 (2020.10.13)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022.08.11, 말소기준권리)

* 압류: 포천세무서장 (2022.12.08, 말소)

* 강제경매: 백민호 (2025.11.11, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 백민호 (백 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2020-10-07

* 확정일자: 2020-10-07

* 배당신고일자: 2025-11-11

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 상봉동 일대는 역세권과 준주거지역이 혼합된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

상봉역을 중심으로 교통 및 상업 기능이 발달해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설과 공동주택이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부합니다.

특히, 본건은 재정비촉진지구(상봉3존치관리구역)로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 환승역인 상봉역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

주변 편의시설: "중랑우체국"이 인근에 있으며, 상봉역 주변으로 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 강북 지역에 유일한 코스트코(Costco)가 인근에 위치해 있습니다.

주거 환경: 주변에 다세대 주택 등 공동주택이 많아 기본적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다.

혐오시설: 본건 주변에서 특별히 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 개발 과정에서 언급된 하수구 냄새 등은 현재 현대식 건물 및 기반 시설로 인해 크게 문제 되지 않을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 원상복구 의무 발생 가능성과 이행강제금 부과 위험이 있음을 의미하므로, 관할 구청에 확인이 필요합니다.

* 대항력있는 임차인: 임차인 백민호 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없습니다. 다만, 임차인의 대항력은 법률에 따라 계약 종료 시까지 점유권을 보호받을 수 있음을 의미하므로, 명도 진행 시 관련 법규를 충분히 검토해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 매각에 제시외 건물(2.80㎡)이 포함되어 있습니다. 이는 명도 및 점유에 관한 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

* 관리비 및 제세공과금: 현재까지 미납된 관리비 및 제세공과금이 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 사항을 재확인하여야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 상봉역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 개발 가치를 지닌 물건입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크 요인이 있어 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 위반건축물에 대한 원상복구 가능성 및 이행강제금 부과 여부를 반드시 확인해야 하며, 임차인의 명도 관련 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 상봉역을 중심으로 한 뛰어난 교통망과 상업 및 주거 시설의 발달로 인한 높은 접근성 및 생활 편의성.

* 미래 가치: 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 발전 및 부동산 가치 상승 기대.

* 권리 관계 명확성: 인수 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인으로, 명도 과정에서의 보증금 관련 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본건의 경우, 임차인의 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 332,500,000원을 기준으로 하되, 위반건축물, 제시외 건물, 재정비촉진지구 지정 현황 등 물건 고유의 장단점과 주변 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 시장 가치 평가 및 낙찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사와 전문가의 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.