나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13320 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제204호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2021년 12월 2일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

다세대주택로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13320 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제2층 제204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 344,000,000원

* 토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

* 건물면적: 25.47㎡ (약 7.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물대장상 사용승인일: 2021년 12월 2일

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물은 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 본건 경매는 주택도시보증공사가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑5)입니다.

* 등기부상 주택도시보증공사의 주택임차권(을1)은 말소 예정 권리에 해당합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-30

* 대항력: 있음

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-01

* 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사(유비)

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-11

* 확정일자: 2022-03-11

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원 (제시된 정보 및 매각 조건 기준)

* 주요 특이사항 및 주의사항:

* 매각 조건으로, 임차인 유비(주택도시보증공사) 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 해당 임차인의 잔여 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다 (조건 충족 시).

* 보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인(박 , 신 )이 존재하므로, 이들의 실제 권리 관계 및 인수 여부에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 화곡역 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 최근 거래 사례 분석 (주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 기반):

* 2026년 5월 M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡) 300,000,000원 거래. (평당 약 2680만원)

* 2026년 5월 한양(343-28, 2000년식, 53.84㎡) 255,000,000원 거래. (평당 약 1560만원)

* 2026년 5월 기린아트빌라(956-27, 1995년식, 41.32㎡) 169,000,000원 거래. (평당 약 1350만원)

* 본건은 2021년에 신축된 건물로, 전용면적 7.70평임을 고려할 때, 비교적 최신 연식과 작은 면적이 특징입니다. 주변 시세 데이터와 비교 시, 감정가(3억 4천 4백만원) 및 채권액(3억 3천 5백만원)이 시세 대비 높게 책정된 경향을 보입니다. 이는 신축 연식 및 HUG 보증금의 영향으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재: 박 , 신 임차인은 대항력이 있으므로, 매각 조건에 따른 보증금 인수 면제 여부를 최종 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건의 충족 여부: 임차인(HUG)의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각을 위한 필수 조건이므로, 이행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 그러나 HUG가 채권자로서 강제 경매를 신청한 점과 말소기준권리임을 감안하면, 매수인은 해당 임차 보증금 부담에서 자유로울 가능성이 높습니다.

* 도시계획적 제한 사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 특성으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2021년에 신축된 다세대주택으로, 화곡역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 권리분석상 가장 큰 특징은 HUG 보증금(3억 3천 5백만원)에 대한 인수 부담이 매각 조건으로 면제된다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 초기 투자 비용 부담을 크게 줄여주는 매우 유리한 요소입니다.

* 다만, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 조건의 완벽한 이행 여부는 신중하게 검토해야 할 리스크 요인입니다.

* 주변 시세 대비 감정가 및 채권액이 높게 형성되어 있으나, 신축 연식과 무보증 인수 가능성을 종합적으로 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물(2021년)로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* HUG 보증금 인수 부담이 없어 취득 시 실질적인 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다 (매각 조건 충족 시).

* 전용면적 7.70평의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 344,000,000원

* 주요 채권액 (HUG): 335,000,000원

* 주변 시세 분석 (참고): 비교적 유사한 신축 연식(2018년)의 37.05㎡(11.2평) 물건이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(7.7평)에 적용 시, 약 2억 6백만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건은 신축 건물임에도 불구하고, 전용 면적이 상대적으로 작으며 주변 시세와 감정가/채권액 간의 괴리가 존재합니다. HUG 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 이를 감안하더라도 면적 및 시세 동향을 반영한 입찰 전략이 필요합니다.

* 종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 290,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.