나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5117 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층630호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치함. 주위는 공동주택 및 주상용건물,업무용건물 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 소재하고 있어 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 6층 630호로서 외벽:몰탈위페인팅마감 등. 내벽:벽지 마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2022.05.13일자로 사용승인되고, 공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주상용건물 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5117 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건현황

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층630호

* 용도: 아파트 (청년주택)

* 감정가: 355,000,000원

1.3. 면적

* 토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

* 건물면적 (전용면적): 30.03㎡ (약 9.09평)

* 건물 총 연면적: 17008.94㎡ (약 5145.45평)

1.4. 건물정보

* 준공일자: 2022년 05월 13일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 6층 630호

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 아파트 용도 한정), 건축선(3m 후퇴선)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 주상용건물, 업무용건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경전철 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 서울의 주요 도심으로 이동하기 위해서는 환승이 필요하며, 주변에 번화한 상업 시설이나 유흥가는 다소 부족하다는 의견도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 08월 12일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 도휘주식회사 (갑1)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (을1, 203,031,695원, 말소기준권리)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (을2, 203,031,695원, 말소)

* 근저당권: 주식회사온라이프건설 (을3, 42,864,834원, 말소)

* 근저당권: 서정만 (을4, 100,000,000원, 말소)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (갑6, 203,031,695원, 말소)

* 압류: 목포세무서장 (갑7, 말소)

총 등기부채권액은 548,928,224원입니다. 상기 권리사항은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

본 건에 등재된 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 사항은 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 에드가쌍문 건물 자체 내에는 근린생활시설이 포함되어 있으며, 주변 지역 역시 주상용 건물 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 풍부한 쇼핑이나 문화생활을 위해서는 이동이 필요할 수 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

경전철 솔밭공원역 역세권에 위치하며, 신축 아파트 단지로 젊은 층(청년주택)의 주거 수요가 있습니다. 또한, 도봉구 지역의 모아타운 등 주거환경 개선 사업 추진이 예정되어 있어 향후 지역 활성화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 주거 형태: 아파트로, 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

* 건물 규모: 총 7층, 지하 2층 규모로, 본건은 6층에 위치합니다.

* 내부 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

* 주차: 내부 주차 대수가 확보되어 있습니다. (다만, 세부 주차 대수 정보는 다소 상이할 수 있습니다.)

5.2. 주변 시설

* 교육: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설이 인근에 있을 수 있습니다.

* 편의: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 청년주택 특성

본 건은 '청년주택'으로 공급되었기에, 향후 매매 시 일반 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

6.2. 복잡한 토지이용계획

다양한 도시관리계획(고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등) 및 법적 제한(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하여, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건축선 후퇴

건축선으로 인해 도로 경계선에서 3m 후퇴해야 하는 규정이 있어, 건축 시 대지 활용에 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 지역 개발

인근 지역에서 모아타운 등 소규모 주택 정비 사업이 추진되고 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다. 이는 긍정적인 변화를 가져올 수도 있지만, 개발 과정에서 일시적인 불편함이 발생할 수도 있습니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 '에드가쌍문' 아파트의 6층 호실로, 비교적 최근에 지어져 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 경전철 솔밭공원역 역세권이라는 교통의 이점을 가지고 있으며, 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 물건이라는 점은 큰 장점입니다. 그러나 '청년주택'으로 지정된 점과 여러 토지이용계획 상의 제약 사항들은 향후 자산 가치 상승이나 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 복잡한 권리관계 없이 명확하게 매수할 수 있다는 점과 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 실수요자 또는 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 컨디션 우수

* 역세권 입지: 경전철 솔밭공원역 인근으로 편리한 교통망

* 권리관계 명확: 모든 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능

* 지역 개발 호재: 도봉구 모아타운 추진 등으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대

* 낮은 임대차 부담: 임차인 보증금 및 차임이 없어 인수 부담 제로

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 355,000,000원입니다. 권리관계가 명확하고 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 형성될 가능성이 있습니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 다만, 일반적인 경매 절차에서 인수되는 권리가 없고 신축 물건임을 고려하여, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 284,000,000원 ~ 355,000,000원

본 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.