나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4210 [1] 경기도 구리시 갈매동 510 구리 스마트벤처타워 6층604호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '갈매사거리' 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 별내역(8호선)이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상9층 건물로서 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 등 마감 바닥 : 타일붙임 등 마감 창호 : 샤시창호 등 마감.

이용상태

기호(1),(2)각 공장(지식산업센터)로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

천정 부착형 에어컨설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4210 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 240,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 구리시 갈매동 510 구리 스마트벤처타워 6층 604호

용도: 지식산업센터

토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

건물면적: 58.14㎡ (약 17.60평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 3층/지상 9층 건물

주요 용도: 공장(지식산업센터), 제2종근린생활시설

1.3. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '갈매사거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에 별내역(8호선)이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 인접 도로(남측 왕복 2차선 포장도로)에 접하며, 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 허가대상: 외국인 등 / 허가대상 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대 아파트)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 10월 13일 접수된 신한은행의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,071,095,310원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권영웅(프래들)

* 보증금: 500,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

* 건물의 주요 용도가 지식산업센터이므로, 관련 산업체 및 기업들이 밀집되어 있을 가능성이 높습니다.

* '갈매사거리' 인근의 위치는 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역적 특성을 나타냅니다.

* 별내역(8호선)의 인근 위치는 수도권 내 이동성을 높여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변의 대규모 주거단지(아파트 단지 등)는 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본 건물 인근에 갈매초등학교, 갈매중학교, 갈매고등학교 등 다수의 학교가 소재하고 있습니다.

* 교통시설: 별내역(8호선) 및 인근 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거단지와 인접하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 카페 등)이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 의료시설: 대형 병원의 직접적인 근접성은 부족하나, 지역 내 의원 및 약국 등은 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본 건 주변에 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본건이 속한 '구리 스마트벤처타워'는 본건이 아닌 타 전유부분의 불법 증축으로 인해 집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건물 전체의 재산 가치 하락, 건축물 관련 법규 위반으로 인한 행정적 조치, 재산권 행사 제한 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 현재 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있으며, 특정 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대 아파트) 및 대상자(외국인 등)에 대한 거래에만 해당되므로, 지식산업센터 매각에는 직접적인 영향이 미미할 수 있으나, 향후 용도 변경 등의 계획 시 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: '유동화물건' 표기는 경매 절차의 복잡성을 나타낼 수 있으며, 관련 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 주변 입지 조건은 양호한 편입니다. 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수해야 할 부담은 없습니다. 그러나 건물 전체가 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 가장 큰 리스크 요인이므로, 매수 시 이 부분에 대한 충분한 인지와 함께 관련 법규 및 행정 절차에 대한 면밀한 사전 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터로서 사업체 운영 또는 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 별내역(8호선) 및 주요 도로망 접근성이 양호하여 물류 및 출퇴근이 용이합니다.

* 경매 절차상 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크(특히 위반건축물 문제), 본건의 실제 상태, 최신 주변 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵사오니, 반드시 전문가와 상담하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.