나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514073 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-21 승희빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재"인천동부초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일:1997.07.30.) 외벽 : 벽돌 붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 완경사지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 111-21(대표지번) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

본건 기호(1)은 지목 "잡종지'이나, 현황 "대"입니다. 본건 기호(2)은 지목 "전'이나, 현황 "대"입니다. 본건 기호(3)은 지목 "전'이나, 현황 "도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514073 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-21 승희빌라 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 78,400,000원

토지 면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

건물 면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

건축 연도: 1997년 7월 30일 사용승인 (승희빌라)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 본 건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21. 기준, 외국인에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 두레청과주식회사의 근저당권 (2019.08.13. 접수, 150,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (입주자조 )

* 보증금: 71,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.06.01

* 확정일자: 2018.05.28

* 배당신고일자: 2020.03.02

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 7번 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출하였습니다.

* 인수되는 권리: 상기 임차인의 대항력이 없으며, 서울보증보험의 확약서 제출 내용에 따라 매각으로 인한 권리 소멸을 예상할 수 있습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

* 총 채권액: 등기부 채권 총액은 341,259,061원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 물건은 주거지역으로, 단독 및 다세대 주택이 밀집한 지역이며 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 인근 만수동 841-27 (건축연도 1991년, 35.91㎡)의 경우, 2026년 3월 30,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 이 거래는 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 인근 만수동 944-19 (성덕빌라, 건축연도 1991년, 36.51㎡)의 경우, 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 842만원 수준입니다.

* 본 건(승희빌라, 건축연도 1997년, 38.61㎡)의 면적과 건축 연식을 고려할 때, 만수동 944-19 사례가 유사한 시세 범위를 제공할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인천동부초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권: 물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 'SGI 인수조건 변경'과 '선순위임차권'이 기재되어 있습니다. 등기부 상 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(을7)은 말소 예정으로 기재되어 있으나, '선순위임차권'이라는 문구는 추가적인 확인이 필요한 사항일 수 있습니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인되어 일반적인 경매 절차에서는 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나 'SGI 인수조건 변경'의 구체적인 내용과 이것이 권리관계에 미치는 영향은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 토지 지목과 현황 차이: 본 건 토지의 일부 지목은 '잡종지' 또는 '전'이나, 현황은 '대' 또는 '도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 있어 공부와의 차이로 인해 추후 재산권 행사 시 관련 법규 해석에 따라 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 건축 연식: 1997년에 건축되어 약 30년 가까이 되어가므로, 건물의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 검색 결과, 본 건 소재지인 만수동 인근(약 3km 이내)에 만수하수처리장이 위치하고 있으며, 악취 발생 민원이 제기된 바 있습니다. 또한, 남동산업단지와 연관된 환경오염물질 배출 업소들이 다수 확인되었습니다. 이러한 시설들이 직접적인 혐오시설로 분류되지는 않으나, 생활 환경에 영향을 미칠 수 있으므로 인근 지역의 개발 및 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가는 78,400,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례(2026년 3월, 93,000,000원)를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로, 인수되는 특별한 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항은 권리관계 확인에 있어 주의를 요하며, 만수하수처리장 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 시설이 인근에 위치하고 있다는 점을 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 비교적 저렴한 가격으로 인천 남동구 지역에 내 집 마련이 가능합니다.

* 시세 차익 기대: 주변 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있으며, 향후 지역 개발 또는 인프라 개선 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대 및 단독주택 위주로 형성된 지역으로, 안정적인 주거 수요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 서울보증보험입니다. 임차인 한국토지주택공사(LH)의 보증금 71,000,000원은 대항력이 없으며, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다 (물건명세서상 인수되는 권리 없음, 서울보증보험의 확약서 제출).

주변 유사 물건의 최근 거래 사례(2026년 3월, 36.51㎡, 93,000,000원)를 바탕으로 시세를 분석합니다. 본 건의 감정가는 78,400,000원입니다.

* 보수적 추정 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

* 이 가격대는 감정가 수준이며, 권리관계의 불확실성을 최소화하고 안전하게 접근하는 경우입니다.

* 적정 추정 입찰가: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

* 이 가격대는 주변 시세(93,000,000원)를 반영하며, 권리관계가 명확히 인수되지 않는다는 전제 하에 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성을 고려한 가격입니다.

* 주의사항: 'SGI 인수조건 변경'과 관련된 구체적인 내용 및 영향에 대한 추가적인 법원 문의 또는 전문가 상담이 필수적입니다. 이 변수가 낙찰 후 부담해야 할 금전적 또는 법적 책임을 결정할 수 있으므로, 해당 사항을 명확히 인지한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.